تعدیل اجاره بها یکی از فرآیندهای قانونی است که برای متعادل کردن اجاره بها توسط هر یک از طرفین (مستاجر و یا موجر) تنظیم می شود. از این دعوا با عنوان دعوا افزایش اجاره بها نیز یاد می کنند. همانطور که می دانید تعدیل به معنای معتدل کردن است. در اصطلاح حقوقی و قانونی، طرفین در قرارداد اجاره می توانند درخواست تعدیل را تنظیم نمایند. این درخواست در زمان رکود و یا تورم معیشت در زمینه اجاره بها تنظیم خواهد شد.
اگر به مبحث قرارداد اجاره مراجعه نمایید به این امر مهم پی خواهید برد که این قرارداد یکی از انواع عقود معین می باشد که بر اساس آن، قوانین خاصی در قانون مدنی تعیین شده است. بر اساس این قرارداد مستاجر با پرداخت مبلغی معین می تواند برای مدتی مشخص، اقدام به استفاده از منافع مال مورد اجاره نماید. مستاجر می تواند هر نوع بهره قانونی و شرعی از مال مورد اجاره ببرد.
حال اگر در میزان مبلغ اجاره تعیین شده، کاهش و یا افزایشی انجام پذیرد با مفهوم تعدیل اجاره بها مواجه خواهند شد. این موضوع برای تمامی قراردادهای اجاره قابلیت استفاده نخواهد داشت. فقط برخی از قراردادها که از قانون روابط مستاجر و موجر در سال ۱۳۵۶ تبعیت می کنند، قابلیت اجرای این درخواست را در بر دارند. برای اجرایی شدن این درخواست، باید به برخی از نکات قانونی و مهم آنها توجه کرد. در ادامه به موارد مهم در این زمینه اشاره می شود.
گروه وکلای ملکی نیک داد آماده پذیرش انواع پرونده های ملکی در شهریار و اندیشه می باشد.
دادخواست تعدیل اجاره بها چیست؟
دادخواست تعدیل اجاره بها درخواستی است که بر اساس آن مستاجر و یا موجر به سبب تغییر شرایط زندگی و کاهش یا افزایش هزینه ها تقاضایی مبنی بر کاهش و یا افزایش اجاره بهای ملک تجاری را تقاضا می نماید. علت ثبت این دادخواست عدم توافق و سازگاری موجر و مستاجر می باشد. به نوعی بهترین شرایط برای افزایش اجاره بها از سوی موجر از لحاظ قانونی ثبت تقاضای تعدیل می باشد. همچنین ثبت این دادخواست از جانب مستاجر برای کاهش اجاره بها، بسیار هوشمندانه خواهد بود.
شرایط درخواست تعدیل اجاره بها
استفاده از قوانین مربوط به تعدیل اجاره بها با ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیکی انجام می پذیرد. پس از تنظیم دادخواست، آن را به شورای حل اختلاف ارسال می نمایند تا حکم مقتضی در این زمینه صادر شود. یکی از نکات بسیار مهم در زمینه ی تنظیم این دادخواست، قابلیت طرح شدن برای قراردادهایی است که در خصوص اجاره املاک تجاری (مشمول قانون اساسی که از حق پیشه و کسب برخوردار هستند) تنظیم شده اند. برای تنظیم این دادخواست باید از شرایط خاصی برخوردار بود. ماده ۴ از قانون روابط موجر و مستاجر در بر دارنده ی اطلاعات خاصی در زمینه ی شرایط خاص برای طرح این دعوی می باشد.
از شروط مهم و ضروری برای درخواست تعدیل اجاره بها، می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- توجه به انقضا مدت اجاره که در ماده ۴ از قانون روابط موجر و مستاجر به طور صریح به آن اشاره شده است. برای تنظیم این دادخواست، باید مدت اجاره منقضی شده باشد.
- سپری شدن مدت زمانی برابر با ۳ سال تمام شمسی از تاریخ مقرر. باید زمانی برابر با ۳ سال از آخرین تعدیل سپری شده باشد.
- قرارداد اجاره باید مشمول مقررات تصویب شده در قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ باشد.
- برای درخواست این امر مهم، باید تنزل هزینه های زندگی و یا افزایش آنها باید از سوی خواهان دعوی اثبات گردد.
- در صورتی که این درخواست از سوی موجر ثبت گردد، باید مدارکی دال بر مالکیت وی بر روی مورد اجاره را به مراجع ذی صلاح ارائه نماید.
بیشتر مطالعه کنید: چه زمانی حکم تخلیه ملک صادر می شود؟
شرایط افزایش اجاره بها
در صورتی که تعدیل اجاره بها از سوی موجر برای افزایش اجاره بها انجام پذیرد، باید حتما به قوانین مهم در این زمینه نیز توجه نمود. برای کسب اطلاعات مهم در این زمینه می توان به قوانین تعیین شده در روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۶۶ اشاره کرد. از شرایط مهمی که برای افزایش اجاره بها مورد توجه قرار می گیرند عبارتند از:
- غیر قانونی بودن افزایش اجاره بها به مبلغی بیش از ۲۵ درصد
- افزایش اجاره بها از طریق ثبت دادخواست تعدیل اجاره بها تنها برای املاک تجاری قابل اجرا خواهد بود. املاک زراعی، باغی، مسکونی و … مشمول استفاده از این قانون نخواهند بود.
- توجه به نظر کارشناس برای افزایش اجاره بها بر اساس نرخ عادله روز بسیار مهم خواهد بود.
- در صورتی افزایش اجاره بها امکان پذیر است که هزینه های زندگی نیز افزایش یافته باشد.
- افزایش اجاره بها با تشخیص شورای حل اختلاف و موجه شناختن درخواست خواهان صورت می پذیرد.
مبنای تعیین و محاسبه مقدار تعدیل اجاره بها
در قانون نمی توان شاهد مبنای خاصی برای تعیین و محاسبه ی تعدیل اجاره بها بود. ماده ۴ از قانون روابط موجر و مستاجر این امر را منوط به نظر کارشناسان نموده است. در حالی که هیچ معیار و یا ضوابط خاصی در این زمینه تعیین نشده است. در هر حال کارشناسان بر اساس اصول خاصی که از سوی دادگاه برای آنها در نظر گرفته شده است، اقدام به محاسبه و تعیین این تعدیل مینمایند. از رویه های کارشناسی مناسب در این زمینه می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- موقعیت ملک مورد نظر
- قدمت ملک مورد نظر
- مساحت ملک
- سابقه فعالیت مستاجر
- شغلی که مستاجر در آن فعال است.
- نوع کاربری ملک
- میزان اجاره بها که توسط مستاجر پرداخت می شود.
- میزان تورم اعلام شده از سوی بانک مرکزی
- تعمیرات، تغییرات و عمرانی که توسط مستاجر برای استفاده ی بهتر از مورد اجاره ایجاد شده است.
با توجه به تخصصی بودن موضوع مربوط به تعدیل اجاره بها، استفاده از دانش تخصصی و حرفه ای کارشناسان کاربلد، بسی هوشمندانه خواهد بود. البته لازم به ذکر است که نظر کارشناسان در این خصوص از موضوعیت برخوردار است نه از طریقیت.
نکته: تعدیل بهای اجاره مربوط به املاکی تجاری بوده و املاک مسکونی از این تعدیل برخوردار نخواهند بود.
نحوه رسیدگی به دعوی تعدیل اجاره بها
مهمترین و اصلی ترین گام برای رسیدگی به دعوی تعدیل اجاره بها، تنظیم دادخواست است. این دادخواست از سوی طرف خواهان تنظیم می شود. ثبت این دادخواست در دفتر خدمات قضایی نیز بسیار ضروری خواهد بود. پس از ثبت، دفتر خدمات قضایی دادخواست مورد نظر را به شورای حل اختلاف ارسال می کند. دفتر شورا اقدام به تعیین نوبت رسیدگی نموده و زمان آن را از طریق سامانه ثنا به طرفین اعلام می کند. زمانی که دادگاه مورد نظر اقدام به اعلام حکم نماید، این حکم بدون نیاز به دستور قابلیت اجرایی را در بر خواهد داشت.
بیشتر بدانید: طرح دعوای فک رهن ملک چگونه انجام می شود؟
مدارک لازم برای تنظیم دادخواست
ثبت دادخواست تعدیل اجاره بها نیز مانند بسیاری از دادخواست های دیگر بر اساس مدارک لازم و ضروری انجام می پذیرد. برای ثبت این دادخواست از سوی مستاجر و موجر، باید مدارک زیر آماده و به مراجع ذی صلاح ارائه گردند. از این مدارک مهم می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- برخورداری از رمز عبور و نام کاربری معتبر در سامانه ثنا (این مدارک از طریق حضور در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تنظیم خواهند شد.)
- تنظیم و ارائه ی دادخواست تعدیل اجاره بها
- ارائه ی مدارک هویتی خواهان
- ارائه ی مدارک آخرین رای دادگاه در صورت وجود
- ارائه ی مدارک مربوط به هزینه های پرداخت شده برای ثبت دادخواست
ارائه ی برخی از مدارک مانند: حکم قطعی دادگاه، مبایعه نامه، سند و … از سوی موجر برای درخواست تعدیل اجاره بها، لازم و ضروری خواهد بود. همچنین ارائه ی مدارک هویتی به همراه قرارداد اجاره از سوی مستاجر برای تنظیم این درخواست مورد نیاز می باشد.
هزینه دادخواست
تنظیم و ارائه دادخواست تعدیل اجاره بها نیز مانند بسیاری از طرح دعواهای دیگر با هزینه های خاصی همراه خواهد بود. از هزینه هایی که در این زمینه پرداخت می شود می توان به:
- هزینه های دادرسی
- هزینه های ثبت دادخواست
- هزینه های مربوط به دریافت برگ دادخواست
- هزینه مربوط به تنظیم دادخواست
- هزینه وکیل (هزینه وکیل ملکی چقدر است؟)
و غیره اشاره کرد. هزینه هایی که در این زمینه پرداخت می شوند، کاملا مشخص و تعیین شده خواهند بود. بنابراین متقاضیان می توانند به راحتی و با کسب اطلاعات دقیق در این زمینه، تخمین هزینه های مربوط به تنظیم دادخواست را تعیین نمایند.
نمونه متن دادخواست
یکی از موارد بسیار مهم و تاثیرگذار بر روی نظر مراجع ذی صلاح توجه به متن دادخواست تعدیل اجاره بها است. در نمونه متن این دادخواست می توان شاهد ذکر موارد زیر بود:
- مشخصات دقیق خواهان اعم از آدرس، مدارک هویتی، شماره تماس
- مشخصات دقیق خوانده اعم از مشخصات هویتی، آدرس دقیق، شماره تماس
- ارائ ی خواسته تعدیل اجاره بها
- ارائه ی دلایل و منضمات
- شرح دقیق خواسته