حق شفعه در ملک مشاع

قبل از اینکه به موضوع حق شفعه بپردازیم بهتر است ملک مشاع را توضیح دهیم. ملک مشاع به ملکی گفته می شود، که دارای چند صاحب باشد. به عبارت دیگر زمانی که چند نفر با هم سرمایه گذاری کنند و مکانی را خریداری نمایند آن مکان، مشاع است. همچنین می توان گفت که ملک مشاع نوعی ملک مشترک می باشد. حق شفعه نوعی حق می باشد که فرد می تواند ملک خود را به دیگری انتقال دهد. با توجه به این حق افراد می توانند به راحتی ملک خود را به وراث و دیگران انتقال دهند. حق شفعه نوعی حق قانونی می باشد و درخصوص همه نوع ملکی صدق می کند. حال به بحث حق شفعه در ملک مشاع می پردازیم.

حق شفعه در ملک مشاع چیست ؟

طبق قانون مدنی ماده ۸۰۸ حق شفعه در ملک مشاع به حقی گفته می شود که فرد به راحتی می تواند ملک مشاع را به دیگران انتقال دهد. در این نوع ملک ها هریک از سهامداران که قصد فروش سهم خود را داشته باشند، می تواند با قیمت گذاری ملک خود آن را فقط به شرکای دیگر بفروشد.

باید توجه داشته باشید که در ملک مشاع، ملک بین شرکا رد و بدل شود. به عبارت دیگر سهامداری که قصد فروش سهام خود را دارد، تنها می تواند آن را به دیگر شرکا بفروشد نه افراد غریبه. معمولا این حق برای ملک هایی که دو شریک دارند، صدق می کند.

بیشتر بخوانید: وکیل ملکی در شهریار و اندیشه

تصرفات شرکا در ملک مشاع

تصرفات شرکا در ملک مشاع به دو صورت انجام می پذیرد: حقوقی و مادی.

در تصرفات حقوقی شریک ملک مشاع را معامله می کند. هر کدام از شریک ها در ملک مشاع می توانند، ملک را بفروشند یا آن را اجاره دهند.

در تصرفات مادی در ملک مشاع اجازه تمام شرکا واجب است. به اصطلاح دیگر در تصرف حقوقی شما می توانید ملک را بفروشید اما در تصرفات مادی برای خرید و فروش یا اجاره ملک مشاع باید از تمام شرکا اجازه گرفت و رضایت آنها را جلب کرد.

ممکن است یکی از شرکا تمام ملک را بدون اجازه سایر شرکا بفروشد، که در این صورت باید به صورت قانونی پیگیری شود.

ویژگی های حق شفعه در ملک مشاع

حق شفعه در ملک مشاع دارای ویژگی هایی می باشد، که در ادامه به آنها خواهیم پرداخت.

• حق شفعه فقط برای اموال غیر منقول مانند زمین می باشد. یعنی فقط اموالی همچون زمین را می توان به فروش رساند.
• حق شفعه فقط برای اموال غیر منقولی می باشد که قابل تقسیم هستند. یعنی اموالی را می توان به فروش رساند، که قابلیت تقسیم شدن دارند.
• حق شفعه فقط برای اموال غیر منقولی می باشد که دو شریک هستند.
• یکی از شرکا اموال غیر منقول را به فروش برساند.

آیا حق شفعه در مورد همه اموال غیر منقول قابل اجرا می باشد ؟

در پاسخ به این سوال باید گفته که خیر حق شفعه در خصوص همه اموال صدق نمی کند. به طور مثال اگر مکان یا درختی بدون زمین به فروش برسد، دیگر حق شفعه نخواهد بود. به عبارت دیگر اگر درخت یا بنایی که در یک زمین هستند به فروش برسد، اما زمین فروخته نشود دیگر حق شفعه ای وجود نخواهد داشت.

اگر ملک دو نفر در محل عبور مشترک باشد یکی از شریک زمین خودش را با محل عبور بفروشد حق شفعه وجود دارد ؟

بر اساس ماده قانون اگر شخص ملک مشاع را با محل عبور به فروش برساند، شریک دیگر نیز حق شفعه دارد. اما اگر شخص ملک را بدون محل عبور بفروشد، شریک حق شفعه نخواهد داشت.

اگر ملک مشترک بین ۳ نفر یا بیشتر باشد حق شفعه چگونه است ؟

بر اساس قانون مدنی حق شفعه فقط بین دو نفر وجود دارد. به عبارت دیگر حق شفعه در ملک مشاع بین دو نفر وجود دارد و بیشتر از دو نفر صدق نمی کند. طبق قانون امکان ندارد که حق شفعه بین دو نفر بیشتر باشد. اگر ملکی بین چند نفر معامله شود، دیگر حق شفعه وجود نخواهد داشت.

چه املاکی قابل تقسیم می باشد ؟

1. بر اساس قانون ملاک هایی که شامل ضرر نباشد، قابل تقسیم هستند.
2. اگر هنگام تقسیم کردن مال از مالکیت شخص خارج شود، قابل تقسیم نمی باشد.
3. ملاک فروخته شده قابل تقسیم نمی باشد.

برای تقسیم نمودن ملاک مشاع شرایطی وجود دارد، که با رعایت آنها می توان این کار را انجام داد.

مقصود از ضرری که مانع تقسیم است چه نوع ضرر می باشد ؟

مقصود از ضرری که مانع تقسیم شود، ضرری است که بسیار زیاد بوده و قابل کم شمردن نیست. در بسیاری از مواقع قبل از تقسیم کردن ملک ضرری به وجود می آید، که نمی توان آن را تقسیم نمود. در این شرایط امکان تقسیم وجود ندارد.

اگر یکی از شرکا سهم خود را به دیگری هبه کند یا صلح کند و یا معاوضه کند برای شریک دیگر حق شفعه وجود دارد؟

در پاسخ به این سوال باید گفت که خیر همچین چیزی امکان ندارد. زمانی که شرکا سهام خود به شخص دیگری بفروشند، برای آن شخص حق شفعه ایجاد می شود. اما اگر شرکا سهم خود را هبه یا صلح کنند، حق  شفعه ایجاد نمی شود.

آیا ملک مشاع را می توان مهریه زن قرار داد؟

در پاسخ به این سوال باید گفت که بله می توان ملک مشاع را مهریه زن نمود. بر اساس قانون مدنی هر ملکی که شخص تصرف حقوقی آن را داشته باشد، را می تواند به دیگران واگذار نماید. حال ممکن است این واگذاری برای ارث، مهریه، فروش و غیره باشد.

 اگر یکی از شرکا فوت کند و چند نفر ورثه داشته باشد و شریک دیگر سهم خود را بفروشد آیا ورثه حق شفعه دارند ؟

در پاسخ به این سوال باید گفت که بله اگر یکی از شرکا فوت کند، سهام او از ملک به ورثه خواهد رسید. ورثه در مقابل ملک تصرف حقوقی دارند و به راحتی می توانند آن را بفروشند. ورثه در مقابل سهام حق شفعه دارند.

اخذ به شفعه چه زمانی باید اعمال شود ؟

در پاسخ به این سوال باید گفت که اخذ شفعه باید زمانی اعمال شود که شخص در قید حیات باشد. زمانی که صاحب ملک فوت می کند، دیگر امکان اخذ حق شفعه وجود نخواهد داشت. اگر شخص قصد دارد که ملک مشاع خود را به شخص دیگری واگذار نماید، باید قبل از فوت این کار را انجام دهد.

آرای وحدت رویه ای در خصوص اخذ به شفعه موجود است که به دو مورد از آنها اشاره می کنیم:

۱- رای وحدت رویه به شماره ۱۱۰۴ تاریخ ۱۳۶۹/۱۱/۲۸:

یکی از شرایط دعوای اخذ به شفعه این است که اگر شریکی بخواهد اعمال حق به شفعه را انجام دهد باید با طرح دعوا، اعمال حق خود را اعلام نماید و تقاضایی برای رسیدگی ثبت کند. هم چنین برای اینکه بتواند دعوا و خواسته خود را اثبات نماید باید دعوا را به طرفیت خریدار و فروشنده مطزح کند و اگر یکی از آنها را جزو خواندگان قرار بدهد دعوای مطرح شده رد خواهد شد.

۲- رای وحدت رویه به شماره ۷۰۸ تاربخ ۱۳۷۴/۰۸/۲۱:

اخذ به شفعه فقط برای مواردی مورد استفاده قرار می گیرد که تعداد شرکا از دو نفر بیشتر نبوده و اگر تعداد شرکا از دو نفر بیشتر باشد امکان استفاده از حق شفعه وجود نخواهد داشت.

حق شفعه در آپارتمانها

بر اساس قانون حق شفعه در آپارتمان ها شامل مکان هایی می شود که مشترک است. مکان های مشترک در آپارتمان ها به تمام ساکنین اختصاص دارد و به واحد یا شخص خاصی اختصاص ندارد. مکان هایی که در آپارتمان مشترک هستند به نوعی ملک مشاع هستند و تمام شرکا در خصوص آن حق تصمیم گیری دارند.

باید به این نکته توجه کرد که فقط قسمت های مشترک آپارتمان ملک مشاع هستند و هر واحد به صاحبش تعلق دارد و دیگر اشخاص حق دخالت و تصمیم گیری در خصوص آنها را ندارند. مکان هایی که در آپارتمان مشترک است، همه ساکنین در خصوص آنها حق شفعه دارند. از جمله این مکان ها می توان به موارد زیر اشاره نمود.

• زمین زیر بنای آپارتمان
• قسمت تاسیسات و مشترک شامل کنتور ها، آسانسور، چاه آب و پمپ آب، دستگاه تهویه، رختشوی خانه، تلفن مرکزی، انبار عمومی، اتاق سرایداری، چاه فاضلاب، انواع لوله ها از قبیل ( آب، تلفن، فاضلاب، گاز، برق، تهویه، لوله بخاری هواکش و غیره) سطل زباله و غیره.
• اسکلت ساختمان.
• پنجره ها و درها، راهرو، پله، پاگرد و غیره.
• تاسیساتی که به راه پله مربوط می شوند از قبیل( وسایل روشنایی، وسایل اخبار، تلفن، شیر آتش نشانی، پله ایمن و غیره).
• پشت بام.
• نمای بیرونی ساختمان.
• محوطه ساختمان، پارک، باغ، فضای سبز، فضای بازی، استخر، باشگاه و غیره.

بیشتر بدانید: تصرف عدوانی چیست؟

زمانی که شخصی واحدی از آپارتمان را خریداری می کند، در خصوص واحد خود حق شفعه کامل دارد و خصوص سایر قسمت های آپارتمان مشاع می باشد.

باید دقت داشت که قسمت های مشترک به شخص خاصی تعلق ندارد و نمی توان از آنها استفاده شخصی نمود. به عبارت دیگر گذاشتن مبلمان، گذاشتن وسایل، سد معبر کردن، قرار دادن حیوان و غیره در قسمت های مشترک آپارتمان ممنوع می باشد و اگر دیگر ساکنین شاکی باشند می توانند شکایت کنند.

ساخت و ساز در ملک مشاع

ساخت و ساز در ملک مشاع قوانین مشخصی دارد که باید آنها را طی نمود. زمانی که یکی از شرکا بخواهد در  ملک مشاع ساخت و ساز انجام دهد، باید به دادگاه برود. هنگامی که یکی از شرکا برای ساخت و ساز به دادگاه می رود، دادگاه اقدام به تقسیم بندی ملک می کند.

وقتی که ملک تقسیم بندی می شود، شخص می توان در قسمت خود اقدام به ساخت و ساز کند. تقسیم بندی در ملک مشاع بر اساس میزان سهام شرکا انجام می شود. به عبارت دیگر اگر شخص در ملک سهام بشتری داشته باشد، در تقسیم بندی سهمیه بیشتری خواهد داشت و بر عکس.

باید به این نکته توجه کنید که به هیچ عنوان بدون اجازه دادگاه و دیگر شرکا نمی توانید ساخت و ساز انجام دهید. برای انجام این کار باید دیگر شرکا راضی باشند و مسالمت آمیز اجازه دهند در غیر این صورت می توانید به دادگاه مراجعه کنید و قانونی حق خود را بگیرید.

اما اگر به هر صورت قبل از مراجعه  به دادگاه ساخت و ساز را آغاز کرده اید، باید تا مشخص کردن تقسیم بندی ملک توسط دادگاه کار را متوقف نمود. همچنین اگر دیگر شرکا برای ساخت و ساز راضی نباشد، می توانند از دادگاه حکم تخریب ساخت و ساز را بدهند.

تصرفات مادی در ملک مشاع

هر شخصی که ملکی را خریداری نماید، در خصوص آن ملک حق کامل دارد. یعنی می تواند آن را بفروشد، اجاره دهد، تخریب کند و غیره. اما در خصوص ملک مشاع صاحب ملک یه نفر نیست به همین دلیل برای هر کاری باید تمام شرکا راضی باشند.

در ملک مشاع هر شخص مالک سهمیه خودش است و فقط برای آن سهمیه می تواند تعیین تکلیف کند. هر کدام از شرکا بخواهند در ملک مشاع تصرف مادی کنند، باید تمام شرکا راضی باشند، در غیر این صورت غیر قانونی بوده و شرکا می توانند شکایت کنند.

تصرفات حقوقی در ملک مشاع

براساس قانون تصرفات حقوقی به تصرفاتی گفته می شود که به واسطه تنظیم قرارداد و معامله صورت می گیرد. تصرفات حقوقی شامل دو حالت می شود:

• تصرف حقوقی نسبت به سهم خود: در این حالت اشخاص می توانند سهم خود را بفروشند یا اجاره دهند. به عبارت دیگر در خصوص سهمیه خود از ملک مشاع حق کامل دارد. در این نوع تصرف اجازه سایر شرکا واجب نیست اما در تصرف مادی اجازه شرکا واجب و ضروری می باشد.
• تصرف حقوقی نسبت به سهم سایر شرکا: در این نوع تصرف باید گفت که شخص در خصوص سهمیه خود حق تسلط دارد اما در خصوص سهمیه دیگر شرکا حق دخالت ندارد. اگر شریکی در سهمیه دیگر شرکا دخالت کند، غیر قانونی بوده و می تواند شکایت کند.

سخن آخر

ما در این متن سعی کردیم که به طور کامل به بررسی حق شفعه، ملک مشاع، تصرفات مادی و حقوقی و غیره بپردازیم و تا حد ممکن شما را در این زمینه ها آگاه نماییم. اگر شما هم قصد دارید با افرادی شریک شوید و ملکی را خریداری کنید، بهتر است قبل از انجام معامله در خصوص این نوع معاملات آگاهی لازم را کسب نمایید. اگر تمایل دارید که آگاهی شما در این زمینه چندین برابر بیشتر شود می توانید به وکلای خبره ملکی در این زمینه مراجعه کنید و از آنها کمک بگیرید.

اگر بدون آگاهی لازم وارد این معاملات شوید ممکن است دچار زیان شوید. به عبارت دیگر نه تنها سود نکنید بلکه پول خود را هم از دست بدهید. به همین دلیل توصیه میشود قبل از انجام معامله به افراد متخصص مراجعه کنید و از آنها بخواهید شما را در خصوص آن معامله راهنمایی کند. با این کار نه تنها زیان نمی کنید، بلکه ملک قانونی نیز خریداری می کنید.

گروه وکلای نیک داد آماده ارائه هرگونه مشاوره و قبولیه دعاوی ملکی شما عزیزان می باشد، کافیست با شماره تماس های درج شده ارتباط برقرا کنید. همچنین می توانید برای اطلاعات بیشتر به وکیل ملک مشاع در شهریار و اندیشه مراجعه فرمایید.