دعوای فک رهن ملک از جمله دعواهای به وجود آمده پس از اخذ وام از بانک و وثیقه گذاشتن یک ملک توسط مالک و یا وثیقه گذاشتن ملک برای دریافت یک مبلغ از شخصی در عدم بازپرداخت آن، صورت می‌پذیرد. در بسیاری از موارد افراد برای دریافت وام و یا یک مبلغ مشخص از بانک و یا یک فرد، مالی را اعم از منقول و یا غیر منقول در رهن دیگری قرار می‌دهند. برای دریافت وام اغلب ملکی را در رهن بانک قرار داده و اقدام به دریافت وام می‌نمایند. این امر به منزله‌ی تضمین بازپرداخت وجه دریافت شده از سوی دریافت کننده‌ی وام، انجام می‌پذیرد. بنابراین امر مرتهن از وصول طلب خود مطمئن خواهد بود.
همچنین بخوانید : دعوای خلع ید در دعاوی ملکی چیست
برای پی بردن به نکات قانونی رهن و موارد مربوط به آن، می‌توان به ماده‌ی ۷۷۱ از قانون مدنی مراجعه کرد. بر اساس این ماده، راهن به مرتهن مدیون است. در این ماده می‌توان شاهد انواع مورد رهن، مانند: رهن مستعار نیز بود. از دیگر مواد قانونی که در این زمینه به تصویب رسیده‌اند، عبارتند از: ماده ۷۷۴، ۷۷۸، ۷۸۹، ۷۹۱، ۷۹۳، ۷۹۴ از قانون مدنی. برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه، می‌توانید با ما همراه باشید.
فک رهن چیست؟
یکی از موارد بسیار مهم در دعوای فک رهن ملک، شناخت دقیق مفهوم فک رهن است. همانطور که پیشتر اشاره کردیم، اغلب شاهد تضمین ملک برای دریافت وام از بانک و یا شخص خواهیم بود. در صورتی که سند یک ملک که در گرو بانک و یا رهن آن بوده است را آزاد نمایید، یعنی فک رهن رخ داده است. به طور کلی در قانون و فقه کشور ما، از فک رهن با عنوان خروج مال رهنی از حالت وثیقه یاد شده است.
موارد فک رهن
در قانون به طور صریح به موضوع موارد فک رهن چیست؟ اشاره نشده است. با این وجود سایر منابع قانونی در بر دارنده‌ی موضوعاتی هستند که بیانگر موارد فک رهن خواهند بود. به طور کلی موارد فک رهن عبارتند از:
- ادای دین و پرداخت طلب توسط بدهکار می‌تواند فک رهن را به همراه داشته باشد.
- از دیگر موارد مربوط به فک رهن می‌توان به فسخ عقد رهن توسط طرفین قرارداد اشاره کرد.
- در صورتی که رهن گیرنده اقدام به فسخ قرارداد نماید، فک رهن به وجود می‌آید.
- در برخی از موارد، مالی که مورد رهن قرار گرفته است به طور کلی از بین می‌رود. در این زمان نیز فک رهن انجام خواهد پذیرفت.
- از دیگر موارد فک رهن می‌توان به ابراء و بری شدن ذمه رهن دهنده اشاره کرد.
انواع فک رهن
یکی از فاکتورهای بسیار مهم در دعوای فک رهن ملک، توجه به انواع آن است. فک رهن بر اساس قانون، به دو شکل قابل بیان خواهد بود. فک رهن به صورت مستقل و فک رهن به صورت الزام به تنظیم سند.
انواع دعاوی فک رهن
- فک رهن به طور مستقل: (در این نوع از انواع فک رهن، وامی توسط یک فرد از بانک دریافت شده و ملکی را در رهن بانک به عنوان ضامن قرار می‌دهد. اگر فرد رهن دهنده دین خود را در موعد مقرر پرداخت کند، می‌تواند فک رهن انجام داده و ملک را از رهن خارج کند. حال در صورتی که پرداخت دین انجام پذیرد اما ملک از رهن خارج نشود، می‌تواند دادخواستی را برای الزام به فک رهن به دادگاه صالح ارائه نماید. در این صورت می‌تواند برای تقاضای خسارات قانونی و پرداخت اجرت المثل ایام رهن نیز اقدامات لازم را به کار ببندد.)
- فک رهن با الزام به تنظیم سند رسمی: ( این دعوای فک رهن ملک بین برخی از سازندگان ملک و خریداران ایجاد می‌شود. در بسیاری از موارد سازندگان ملک قبل از اقدام به فروش ملک و در فرایند ساخت و ساز، اقدام به دریافت وام از بانک و رهن قرار دادن ملک مورد نظر می‌نمایند. از این رو زمانی فروش ملک مورد نظر، اقدام به تنظیم قولنامه نموده و متعهد به تنظیم سند پس از فک رهن به نام خریدار می‌شوند. در صورت سرباز زدن فروشنده از انجام تعهد، خریدار می‌تواند اقدام به درخواست الزام تنظیم سند و فک رهن، نماید. برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه می‌توانید از مشاوره‌های وکلای کاردان استفاده کنید.)
آیا ملکی که فک رهن نشده قابل خرید و فروش است؟
یکی از موارد ذکر شده در دعوای فک رهن ملک، خرید و فروش املاک فک رهن نشده است. اگر به ماده ۵۶ از قانون اجرای احکام مدنی مراجعه کنید، حتما به این امر مهم پی خواهید برد که: هر گونه نقل و انتقال نسبت به مال توقیف شده، بلا اثر و باطل خواهد بود. بنابراین فروش ملکی که در رهن بانک است، در دسته بندی معاملات فروش مال غیر قرار گرفته و با فرد خاطی برابر قانون رفتار خواهد شد. به طوری که با اثبات فروش املاک رهنی، فروشنده به مجازات ۱ الی ۷ سال حبس و پرداخت جزای نقدی محکوم می‌شود. بنابراین در معامله املاکی که در رهن بانک هستند، باید موارد زیر را مد نظر قرار داد:
- مراجعه به درگاه خدمات الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و بررسی آزاد بودن سند ملک مورد نظر
- در نظر گرفتن میزان ضرر و زیان در قرارداد و یا مبایعه نامه در صورت عدم فک رهن و یا عدم انتقال برخی از تسهیلات به خریدار ملک مورد نظر
- انجام مراحل انتقال وام و با فک رهن قبل از تنظیم سند رسمی به نام خریدار ملک
- ممانعت از پرداخت تمام ثمن معامله قبل از تعیین تکلیف ملک و انتقال سند رسمی در هنگام نگارش مبایعه نامه
- حضور در دفتر اسناد رسمی در روز تنظیم سند برای بررسی و کسب اطمینان از انتقال وام، فک رهن و همچنین تکمیل فرایند انتقال سند ملک مورد نظر
شرایط طرح دعوای الزام به فک رهن ملک
برای طرح دعوای فک رهن ملک باید شرایطی فراهم شده باشد که بتوان بر اساس آنها اقدام به طرح دعوی نمود. این طرح دعوا بر اساس موارد مختلفی رقم می‌خورد. شرایط طرح دعوا برای مواردی که سازنده از فک رهن خودداری کند (مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت)، عبارتند از:
- ملک مورد نظر از طریق سازنده در رهن بانک قرار گرفته باشد.
- سازنده از خارج کردن ملک رهن شده در بانک خودداری کند.
- قرارداد مشارکت در ساخت با مشروعیت کامل و معین بودن موضوع، در دست مالکین بوده و محرز باشد.
اطلاعات بیشتر در مورد نحوه ابطال سند مالکیت
در برخی از موارد طرح دعوای فک رهن ملک با خودداری فروشنده از فک رهن همراه خواهد بود. در این صورت نیز شاهد وجود برخی از شرایط خواهیم بود که عبارتند از:
- قرارداد خرید ملک از فروشنده با موضوع معین و مشروعیت کامل در دست خریدار باشد.
- فروشنده از فک رهن در موعد تعیین شده در قرارداد، خودداری نماید.
گاهی نیز طرح دعوی فک رهن ملک با خودداری فک رهن از جانب مرتهن همراه است. در این صورت نیز طرح دعوی با شرایط زیر امکان پذیر خواهد بود.
- راهن اقدام به پرداخت دین و یا وام به مرتهن در موعد تعیین شده، نموده باشد.
- مرتهن از فک رهن ملک (عین مرهونه) با وجود بازپرداخت دین توسط راهن، خودداری کند.
- راهن از مدارک لازم برای طرح الزام به فک رهن برخوردار باشد.
- راهن از اهلیت قانونی برای طرح دعوی (مانند: بالغ بودن، عاقل بودن و رشید بودن) برخوردار باشد.
نحوه و مراحل طرح دعوای الزام به فک رهن ملک
یکی از نکات بسیار مهم و ضروری برای طرح دعوای فک رهن ملک، شناخت مراحل قانونی فک رهن و انجام آنها به صورت گام به گام و مرحله به مرحله است. در صورتی که با این مراحل آشنایی کامل را نداشته باشید، روند کار به کندی انجام شده و شاهد اطاله دادرسی خواهید بود. بنابراین استفاده از مشاوره‌های تخصصی و راهنمایی وکلای برجسته در این زمینه، بسی کاربردی و ضروری خواهد بود. از مراحل قانونی طرح دعوا الزام به فک رهن، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- تنظیم صحیح و قانون دادخواست و مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای ثبت دادخواست.
- ارائه‌ی دادخواست برای اقامه دعوا به مراجع ذیصلاح
- پرداخت هزینه‌های تعیین شده برای طرح اقامه دعوا
- ارائه‌ی مدارک لازم به مراجع ذیصلاح
- طی کردن زمان مشخص برای دستیابی به رای دادگاه و اجرای حکم
مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به فک رهن ملک
برای طرح هر دعوا از جمله دعوای فک رهن ملک، نیازمند ارائه‌ی مدارک لازم و ضروری خواهیم بود. این مدارک تاثیر بسزایی بر روی رای صادر شده از سوی مراجع ذیصلاح خواهند داشت. خواهان در طرح این دعوا برای دستیابی به نتایج مطلوب باید مدارکی را ارائه نماید. این مدارک عبارتند از:
- دادخواست تنظیم شده
- رمز عبور در سامانه ثنا و نام کاربری
- قرارداد رهن که بین مرتهن و راهن تنظیم شده است.
- مستنداتی که حاکی از پرداخت وام یا دین هستند.
- مدارکی حاکی از تحقیقات محلی
- شهادت شهود
- مدارکی که بیانگر مالکیت راهن بر ملک مورد نظر بوده و مرتهن از فک آن خودداری می‌کند.
- قرارداد مشارکت در ساخت
- مبایعه نامه‌ای که در آن فروشنده متعهد شده است که ملک تا تاریخ مشخص از رهن خارج می‌شود.
همچنین بخوانید : نکات مهم در تنظیم قرارداد که باید بدانید
استفاده از دانش وکلای برجسته و حرفه‌ای این امکان را برای شما فراهم می‌کند که با دانش کافی مدارک لازم را آماده کرده و به مراجع ذیصلاح ارائه کنید. در این صورت با پرداخت کمترین هزینه و صرف زمان کوتاه، به نتایج ایده‌آلی دست خواهید یافت.
هزینه دعوای الزام به فک رهن ملک
از مواردی که در طرح دعوای فک رهن ملک باید به آن توجه داشته باشید، پرداخت برخی از هزینه‌های ضروری است. طرح این دعوا نیز مانند بسیاری از دعواهای دیگر با پرداخت هزینه‌هایی همراه است. از جمله هزینه‌های لازم که باید پرداخت شوند، عبارتند از:
- هزینه برگ دادخواست
- هزینه دادرسی
- هزینه خدمات ثبت و همچنین ارسال دادخواست
توجه داشته باشید که هزینه دعوای فک رهن ملک بر اساس ارزش منطقه‌ای ملک تعیین خواهد شد. در تخمین هزینه‌ی برخی از مناطق، شاهد تعیین ارزش ۳.۵% از ارزش منطقه‌ای خواهیم بود. در برخی دیگر این روش تخمین هزینه، مورد استفاده قرار نمی‌گیرد. بهترین راه برای تخمین هزینه در این زمینه، استفاده از مشاوره‌های تخصصی است.
دادگاه صالح برای دعوای الزام به فک رهن ملک
برای شناخت دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای فک رهن ملک می‌توان به ماده ۱۲ از قانون آیین دادرسی مدنی اشاره کرد. بر اساس این ماده قانونی، دعاوی اموال غیر منقول مانند:
- مالکیت
- مزاحمت
- ممانعت از حق
- تصرف عدوانی
و … در دادگاه‌هایی اقامه می‌شوند که مال غیرمنقول مورد نظر در آن حوزه واقع شده باشد. فرقی ندارد که خوانده در این حوزه اقامت داشته باشد یا خیر. با توجه به اینکه دعوای فک رهن ملک نیز در خصوص اموال غیر منقول بوده که قابلیت جابجایی را در بر ندارد، بهترین مرجع رسیدگی دادگاهی است که ملک در حوزه آن واقع شده است.
نمونه دادخواست دعوای الزام به فک رهن ملک
یکی از مهمترین مراحل برای طرح دعوای فک رهن ملک، تنظیم، ثبت و ارسال دادخواست است. دادخواست به دست مراجع ذیصلاح رسیده و مورد بررسی قرار می‌گیرد. بنابراین در تنظیم آن باید نهایت دقت را به کار بست. در نمونه دادخواست، شاهد ذکر موارد زیر خواهیم بود:
- مشخصات هویتی کامل راهن یا خواهان به همراه شماره تماس و آدرس وی
- مشخصات هویتی کامل مرتهن یا خوانده به همراه شماره تماس و آدرس وی
- موضوع خواسته خواهان (که صدور حکم برای الزام مرتهن به فک رهن ملک مورد نظر خواهد بود.)
- ضمیمه کردن دلایل و مدارک مورد نظر مانند: مدارک مالکیت، مدارک بازپرداخت دین و ..
- شرح ستون خواسته که بر اساس نمونه‌های موجود می‌توان آن را تنظیم کرد.
اجرای حکم فک رهن
در اجرای حکم مربوط به دعوای فک رهن ملک، راهن باید طلب مرتهن را از اموال دیگر خود پرداخت نماید. اجرای این حکم مانند انواع الزام به تعهد در دعواهای دیگر می‌باشد. پس از انجام فک رهن توسط راهن، ملک به صورت آزاد به خریدار انتقال پیدا می‌کند. اگر راهن از انجام این حکم امتناع ورزد، بر اساس ماده ۴۷ از قانون اجرای احکام مدنی با وی رفتار خواهد شد. برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه می‌توانید از دانش وکلای متخصص استفاده کنید.
