دستور تخلیه فوری ملک

دستور تخلیه فوری ملک

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ اگر موعد اجاره به پایان رسیده باشد مالک می تواند دستور تخلیه فوری را از شورای حل اختلاف دریافت کند.  مالک با در دست داشتن این حکم می تواند فورا نسبت به تخلیه ملک خود اقدام کند. دریافت دستور تخلیه فوری و بدون طی مراحل دادرسی تنها در صورتی ممکن است که زمان اجاره نامه به پایان رسیده باشد. اگر شروط دیگر اجاره نامه مانند پرداخت مبلغ اجاره یا حفاظت از ملک از سوی مستاجر نقض شده باشد، باید مراحل دادرسی از سوی دادگاه طی شده و در نهایت حکم صادر شود.

قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶ مالک برای دریافت حکم تخلیه باید به دادگاه مراجعه کرده و پس از طی مراحل دادرسی حکم تخلیه را دریافت می کرد. بعد از تصویب این قانون در سال ۱۳۷۶، اگر مدت زمان اجاره به پایان رسیده باشد مالک می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف و در مدت زمان بسیار کمی دستور تخلیه فوری را دریافت کرده و ملک خود را از مستاجر باز پس گیرد.

ماده قانونی مرتبط با دستور تخلیه فوری

بر اساس ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، در صورتی که قرارداد اجاره دارای مدت معین باشد و مدت آن به پایان برسد، موجر می‌تواند بدون نیاز به ارائه دادخواست و برگزاری جلسه رسیدگی، دستور تخلیه فوری را از شورای حل اختلاف دریافت کند.

بیشتر بخوانید: وکیل ملکی در شهریار و اندیشه

شرایط گرفتن دستور تخلیه فوری در سال ۱۴۰۳

احراز شرایط زیر برای گرفتن دستور تخلیه فوری ملک لازم است:

1. مدت اجاره در اجاره نامه ذکر شده باشد.

2. اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده و هر نسخه را مالک و مستاجر امضاء کرده باشند.

3. دو ناظر هر دو نسخه را امضاء کرده باشند.

4. زمان اجاره به پایان رسیده باشد.

5. مالک مبلغ رهن منزل را به حساب دادگاه یا حساب مستاجر واریز کرده باشد.

6. مالک باید بتواند مالک بودن خود را اثبات کند.

دقت داشته باشید که تنها در صورت برقراری تمام شرایط فوق می توان دستور تخلیه فوری را دریافت نمود. لازم به ذکر است که این موارد در مواد ۲ تا ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ قید شده است. در صورتی مالک می تواند به این مواد استناد کند که قرارداد اجاره بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد. اجاره نامه هایی که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشند تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ هستند.

اگر مدت زمان اجاره به پایان نرسیده باشد و مالک بخواهد حکم تخلیه ملک را دریافت کند حتما باید به دادگاه مراجعه کند. مالک در دادگاه دلایل خود برای فسخ قرارداد و تخلیه ملک را ارائه می دهد. البته در این حالت نمی توان حکم تخلیه فوری را دریافت کرد. دادگاه بعد از طی مراحل دادرسی حکم تخلیه را صادر می کند که ممکن است تا شش ماه به طول بینجامد.

مراحل دریافت دستور تخلیه فوری ملک از شورای حل اختلاف در سال ۱۴۰۳

۱. ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

موجر یا وکیل وی باید دادخواست دستور تخلیه فوری را همراه با مدارک لازم از طریق سامانه ثنا یا دفاتر خدمات قضایی ثبت کند.

۲. بررسی مدارک توسط شورای حل اختلاف

در صورتی که قرارداد اجاره معتبر باشد و سایر شرایط قانونی رعایت شده باشد، شورای حل اختلاف ظرف ۷۲ ساعت دستور تخلیه را صادر می‌کند.

۳. ابلاغ دستور تخلیه به مستاجر

ابلاغ از طریق اجرای احکام انجام شده و به مستاجر مهلت ۳ روزه برای تخلیه داده می‌شود.

۴. اجرای دستور تخلیه توسط نیروی انتظامی

در صورت عدم تخلیه، مأموران نیروی انتظامی با حکم اجرای احکام، ملک را تخلیه خواهند کرد.

مدارک لازم برای دریافت دستور تخلیه فوری

📌 اصل و کپی قرارداد اجاره

📌 مدارک شناسایی موجر (کارت ملی و شناسنامه)

📌 سند مالکیت ملک یا قرارداد رسمی خرید و فروش

📌 مدرک پرداخت یا واریز ودیعه مستاجر

آثار دستور تخلیه فوری

دریافت حکم تخلیه فوری و اجرای آن حکم توسط مالک آثاری بر روابط مالک و مستاجر به جا می گذارد.

• بعد از صدور حکم مستاجر وظیفه دارد در کمترین زمان ممکن ملک را تخلیه کند. البته اگر مستاجر در شورای حل اختلاف تقاضای مهلت کند، شورا یک ماه به وی فرصت می دهد.
• مالک باید مبلغ ودیعه را به حساب دادگستری واریز کند و بعد از اجرای حکم این مبلغ به مستاجر داده می شود. اگر مستاجر بخشی از اجاره بهاء را پرداخت نکرده باشد یا به ملک آسیبی وارد آورده باشد، مالک باید در دادخواستی مجزا شکایت خود را به شورای حل اختلاف ارائه کند. در این حالت، مبلغ ودیعه قبل از اینکه به حساب مستاجر واریز شود، توقیف شده و مبالغ مورد نظر از آن کسر می شود.

بیشتر بدانید: حکم تخلیه ملک چه زمانی صادر می شود؟

صدور حکم تخلیه فوری چقدر طول می کشد؟

بر اساس ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، اگر مالک تقاضای تخلیه فوری ملک را داشته باشد شورای حل اختلاف وظیفه دارد ظرف مدت یک هفته مدارک و دلایل ارائه شده را مورد بررسی قرار داده و حکم تخلیه فوری را صادر کند. البته یک هفته زمانی است که برای صدور حکم در نظر گرفته شده است. ارائه دادخواست به دفتر خدمات قضائی و ارسال آن به شورای حل اختلاف نیز در حدود یک هفته به طول می انجامد.

سریع ترین راه گرفتن دستور تخلیه

سریع ترین راه برای گرفتن دستور تخلیه ملک این است که مالک به دفتر خدمات قضائی مراجعه کرده و دادخواست تخلیه ملک را ارائه دهد. به همراه داشتن برگ دادخواست، مدارک شناسایی، سند مالکیت و اجاره نامه ضروری است. به طور کلی، بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ برای صدور حکم تخلیه یک هفته مهلت وجود دارد. در صورت درخواست مالک این حکم به سرعت صادر می شود. راه دیگری که ممکن است زمان بسیار کمتری به طول بینجامد این است که مالک مستقیما به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و دادخواست خود را ارائه کند.

البته، در حال حاضر فقط تعداد معدودی از شوراهای حل اختلاف مستقیما به درخواست مراجع ترتیب اثر می دهند. بقیه شوراها فقط از طریق دفاتر خدمات قضائی دادخواست را ثبت می کنند.

نمونه دستور تخلیه فوری شورای حل اختلاف

نمونه ای از دستور تخلیه فوری ملک که توسط شورای حل اختلاف صادر شده در زیر آمده است:

اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری

بعد از اینکه حکم تخلیه ملک توسط شورای حل اختلاف صادر شد نوبت به اجرای این حکم می رسد. اجرای حکم را مامور اجرای احکام شورای حل اختلاف انجام می دهد. اگر مستاجر در را باز نکند یا مانع از ورود مامور اجرای احکام به داخل منزل شود، اجرای حکم متوقف می شود. چون مامور اجرای احکام نمی تواند به زور وارد ملک شود، برای حل این مشکل می توان از کلانتری کمک گرفت. مامور کلانتری حق ورود دارد. مالک می تواند در حضور وی و تنظیم صورت جلسه اقدام به شکستن درب و ورود به داخل منزل کند.

فرق حکم تخلیه با دستور تخلیه

• مالک باید درخواست صدور دستور تخلیه را به شورای حل اختلاف بدهد اما حکم تخلیه را دادگاه صادر می کند.
• برای صدور حکم تخلیه باید جلسه دادرسی تشکیل شود و نسبت به صدور دستور تخلیه زمان بیشتری می طلبد. در جلسه دادرسی مالک و مستاجر حضور پیدا کرده و دفاعیات خود را مطرح می کنند.
• برای صدور دستور تخلیه جلسه دادرسی تشکیل نمی شود و با درخواست مالک و ارائه ی اجاره نامه دستور تخلیه صادر می شود.
• اگر مدت زمان اجاره فرا رسیده باشد یا مستاجر بدون اجازه مالک ملک را به دیگری اجاره داده باشد مالک می تواند به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و درخواست صدور دستور تخلیه را بدهد.
• دستور تخلیه تنها برای ملک مسکونی و در صورتی صادر می شود که اجاره نامه سند عادی داشته باشد. اگر سند اجاره نامه رسمی باشد دستور تخلیه صادر نمی شود. حکم تخلیه تمام موارد و مصادیق اجاره (اعم از مسکونی و تجاری) را در بر می گیرد.
• شرط دیگر صدور دستور تخلیه این است که اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد.
• مستاجر می تواند بر روی حکم تخلیه درخواست تجدید نظر بدهد اما دستور تخلیه قابلیت تجدیدنظر خواهی ندارد.

تفاوت تخلیه ید و خلع ید

🔹 تخلیه ید زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره رسمی وجود داشته و مدت آن به پایان رسیده است.

🔹 خلع ید زمانی است که شخصی بدون اجازه مالک، ملک را تصرف کرده و مالک درخواست رفع تصرف غیرقانونی را دارد.

اعتراض به دستور تخلیه فوری

اگر مستاجر ادعا کند که مدت قرارداد باقی مانده یا موجر ودیعه را مسترد نکرده است، می‌تواند به دستور تخلیه اعتراض کند. در این صورت، شورای حل اختلاف بررسی مجدد انجام خواهد داد.

چه زمانی می توان اجرای حکم را متوقف کرد؟

مستاجر می تواند در دفاع از خود مدارکی ارائه کرده و بر اساس آنها حکم تخلیه را متوقف کند. اگر مستاجر بتواند نشان دهد که بر خلاف اظهارات مالک اجاره نامه تمدید شده است یا بتواند اعتبار سند مالکیت را زیر سوال ببرد، حکم تخلیه متوقف می شود. البته با توجه به اینکه مستاجر برای دفاع از خود تنها ۳ روز زمان دارد، احتمال کمی وجود دارد که بتواند صدور حکم تخلیه را متوقف کند.

هنگامی که مدت قرارداد اجاره تمام نشده می توان حکم تخلیه گرفت؟

خیر، دستور تخلیه فوری تنها در صورتی صادر می شود که زمان قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد.

تکلیف مبلغ ودیعه مستاجر پس از تخلیه

🔹 در صورتی که موجر مبلغ ودیعه را پس نداده باشد، مستاجر می‌تواند در دادگاه حقوقی طرح دعوا کند.

🔹 اگر ودیعه نزد دادگستری باشد، پس از تخلیه ملک، مبلغ مستقیماً به مستاجر پرداخت می‌شود.

نقش وکیل در تخلیه فوری ملک

✅ کاهش زمان رسیدگی و افزایش شانس موفقیت

✅ تنظیم صحیح مدارک و جلوگیری از رد درخواست

✅ مقابله با اعتراضات احتمالی مستاجر و دفاع از حقوق موجر

مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی، می‌تواند از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کرده و فرآیند تخلیه را سریع‌تر کند.

جمع‌بندی

دستور تخلیه فوری یکی از روش‌های قانونی برای بازپس‌گیری ملک اجاره‌ای پس از اتمام مدت قرارداد است. با داشتن اجاره‌نامه معتبر، ارائه دادخواست و رعایت مراحل قانونی، می‌توان طی مدت کوتاهی دستور تخلیه را از شورای حل اختلاف دریافت کرد. با این حال، در صورت عدم آگاهی از روند حقوقی، مشکلاتی مانند اعتراض مستاجر، تأخیر در اجرای دستور یا مشکلات ودیعه ممکن است پیش بیاید.

✅ اگر به دنبال یک وکیل متخصص برای تخلیه فوری ملک خود هستید، با گروه وکلای نیک‌داد تماس بگیرید تا در کوتاه‌ترین زمان ممکن، ملک خود را بازپس بگیرید.