وکیل ملکی

وکیل ملکی کیست؟

وکیل ملکی کیست

وکیل ملکی یک وکیل دادگستری است که وکالت دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول را به عهده می‌گیرد. اموال و دارایی‌های غیرمنقول مانند زمین، خانه، آپارتمان و هر نوع دارایی ملکی به اموالی گفته می‌شود که امکان جابجایی و نقل مکان ندارند. در یک تقسیم بندی کلی اموال غیرمنقول به املاک و اراضی تقسیم می‌شوند. اراضی را نیز می‌توان به اراضی داخل محدوده شهری و خارج از محدوده شهری تقسیم بندی کرد. املاک نیز در دو گروه املاک تجاری و املاک مسکونی قرار می‌گیرند.

حوزه های تخصصی وکیل ملکی

ابتدا باید گفت وکیل ملکی یک وکیل پایه یک دادگستری است که می‌تواند در تمامی پرونده‌ها اعم از خانواده، کیفری و … قبول وکالت نماید اما چون در حوزه دعاوی ملکی مانند تنظیم سند رسمی، دعوای خلع ید و … تجربه و تخصص بیشتری دارد و بر روی پرونده های مشابه زیادی کار کرده است تنها وکالت دعاوی مربوط به امور ملکی را بر عهده می‌گیرد. در بندهای پیش رو حوزه‌های تخصصی یک وکیل ملکی به طور خلاصه شرح داده شده اند.

وکیل ملکی یک وکیل دارای پروانه است که در حوزه امور مربوط به املاک فعالیت می کند.

1. وکیل ملکی در دعاوی خلع ید

اگر ملکی مورد تصرف غیرقانونی شخصی غیر از مالک قرار گرفته باشد، مالک قانونی آن می‌تواند در دادگاه صالح تقاضای خلع ید یا رفع تصرف را مطرح نماید. خلع ید در مورد اموال غیرمنقول (خانه، زمین، باغ) مطرح می‌شود. مالک می‌تواند به کمک یک وکیل ملکی دادخواست خلع ید را به مراجع قضائی ارائه کند.

تفاوت تفکیک و افراز در فروش ملک مشاع از دیدگاه وکیل ملکی

اگر یک ملک مشاع بین چند نفر مشترک باشد و تمامی آن‌ها از فروش آن ملک رضایت نداشته باشند، هر کدام از شرکا می‌توانند درخواست افراز آن ملک را داشته باشند. اگر ثبت رسمی ملک به پایان رسیده باشد، وکیل ملکی باید درخواست افراز ملک را به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه کند. برای تفکیک ملک، نیازی نیست ملک مشاعی باشد. مالک می‌تواند درخواست تفکیک ملک خود را به سازمان ثبت ارائه کند. همچنین اگر مالکان یک ملک مشاعی همگی با تقسیم ملک (اعم از عرصه و اعیان) موافق باشند، می‌توانند درخواست تفکیک ملک را بدهند. تمامی این مراحل (درخواست افراز، تفکیک، درخواست تفکیک توسط شرکاء) توسط وکیل ملکی و با کسب مشورت از وی انجام می‌شود.

  2. دستور تخلیه توسط وکیل ملکی

اگر بین مالک و مستأجر قرارداد اجاره منعقد شده باشد و پس از اتمام زمان قرارداد، مستأجر حاضر به تخلیه ملک نشود، مالک می‌‌تواند به کمک یک وکیل ملکی به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و درخواست تخلیه ملک را مطرح کند. در این حالت مالک باید مبلغ ودیعه را به شورای حل اختلاف ارائه کند.

با توجه به افزایش روزافزون قیمت املاک، وکالت ملکی از اهمیت ویژه ای برخوردار است.

  3. وکیل ملکی در دعاوی سرقفلی

سرقفلی مبلغی است که مالک بابت منافع حاصل از ملک از مستأجر دریافت می‌کند. این مبلغ مجزا از اجاره است. به طور کلی، اعتبار و شهرت یک ملک تجاری خاص، حق و حقوقی را در مورد سرقفلی آن ملک ایجاد می‌کند. قوانین مربوط به سرقفلی پیچیدگی‌های زیادی دارد و پیگیری حقوق مربوط به آن ممکن است میلیاردها تومان نفع یا ضرر مالی به همراه داشته باشد. به همین دلیل اگر مالک یا مستأجر ادعایی داشته باشند بهتر است آن را از طریق یک وکیل ملکی متخصص در دعاوی سرقفلی پیگیری کنند.

خریدار چگونه می تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی بخواهد؟

اگر ملکی سند رسمی داشته باشد، خریدار می‌تواند در هنگام خرید ملک از فروشنده درخواست کند سند رسمی را به نام وی انتقال دهد. اگر فروشنده از انتقال سند سر باز زند، خریدار می‌تواند به کمک یک وکیل ملکی شکایتی را بر علیه وی تنظیم کند. اگر دادگاه فروشنده را محکوم کند و فروشنده پس از صدور حکم دادگاه هم از انتقال سند سرباز زند، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر می‌شود و به جای فروشنده اسناد مربوط به انتقال سند را امضاء می‌کند.

اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد می تواند مالک را ملزم به انتقال مغازه به مستاجر دیگری بکند ؟

طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ مستأجر حق انتقال به غیر را ندارد. انتقال مغازه به دیگری در صورتی امکان پذیر است که مستأجر حق سرقفلی داشته باشد و در قرارداد شرط شده باشد که مستاجر حق انتقال سرقفلی را به غیر دارد؛ در چنین حالتی، مستأجر می‌تواند سرقفلی را به مستأجر دیگری منتقل کند و مالک ملزم است مغازه را به مستأجر جدید تحویل دهد.

  4. نحوه مطالبه اجور معوقه ملک مسکونی با وکیل ملکی

در قرارداد اجاره بین مالک و مستأجر میزان اجاره بها مشخص می‌شود. مستأجر متعهد می‌شود که این مبلغ را ابتدا یا انتهای هر ماه به مالک پرداخت کند. اگر مستأجر به تعهدات خود مبنی بر پرداخت اجاره بها عمل نکند، مالک می‌تواند به کمک یک وکیل ملکی به دادگاه شکایت کرده و مجموع اجاره بهای پرداخت نشده را مطالبه کند. عمدتا در اجاره نامه قید می‌شود که اگر مستأجر از پرداخت اجاره سرباز زند مالک حق فسخ اجاره نامه را دارد.

اغلب دعاوی ملکی در دادگاه محل وقوع ملک مورد رسیدگی قرار می‌گیرد.

  5. مزایای اخذ پایان کار توسط وکیل ملکی

اگر ملکی دارای پایان کار باشد نشان دهنده این است که آن ملک تخلفات ساختمانی نداشته است و از نظر شهرداری به لحاظ معیارهای فنی و مهندسی مورد تأیید است. علاوه بر این با داشتن پایان کار می‌توانید از اداره ثبت اسناد صورت مجلس تفکیکی و بعد از آن سند شش دانگ تفکیکی تک برگ  را دریافت کنید. انجام دادن تمام این مراحل پیچیدگی‌ها و دشواری‌های خاص خود را دارد. اگر این کار را به یک وکیل ملکی بسپارید در زمان کمتر و با کیفیت بهتری این کار را برای شما انجام می‌دهد.

 اهمیت مراجعه به وکیل ملکی

در تمام دعاوی قانونی حضور وکیلی که در حوزه‌ی مربوطه تخصص و تجربه‌ی کافی داشته باشد اهمیت زیادی دارد. دعاوی ملکی نیز از این قاعده مستثنی نیستند. نحوه طرح دعوا در دعاوی ملکی اهمیت بسزایی دارد و می‌تواند در روند دادرسی بسیار تاثیر گذار باشد. به عنوان مثال، اگر شخصی ملک شما را تصاحب کرده باشد، وکیل ملکی با توجه به اینکه در این حوزه اطلاع کافی دارد می‌تواند تشخیص دهد دعوای حقوقی تصرف عدوانی را مطرح کند یا دعوای کیفری را.

با توجه به اینکه استقبال زیادی به سرمایه گذاری در حوزه املاک موجود دارد، درصد زیادی از دعاوی ملکی به این موضوع مربوط می‌شود.

در چه مواردی باید به وکیل ملکی مراجعه کنیم؟

  1. مشاوره: خرید و فروش، رهن و اجاره و مشارکت در ساخت مهم‌ترین موارد معاملات ملکی می‌باشند. بهتر است برای انجام این معاملات از مشاوره وکیل ملکی استفاده کنید.
  2. دعاوی: اگر در زمینه ملک، دعوای حقوقی یا شکایت کیفری دارید، بهتر است از همان ابتدا مسئله خود را با یک وکیل ملکی مطرح کنید.
  3. تنظیم قرارداد: اگر بخواهید در زمینه ملک معامله‌ای انجام دهید یا قراردادی را امضا کنید بهتر است این کار را به یک وکیل ملکی بسپارید تا در زمینه تنظیم صحیح قرارداد به شما کمک کند و ضمانت‌های قانونی درستی را در قرارداد لحاظ کند. این امر موجب می‌شود در آینده به لحاظ قانونی و مالی متضرر نشوید.
  4. مشکلات ثبتی: بسیاری از افراد و حتی وکلا از قوانین ثبتی مربوط به املاک و اراضی مطلع نیستند. موات، مرتع، منابع طبیعی و اوقاف مواردی هستند که سند رسمی در مورد آن‌ها ثبت نمی‌شود و اگر چنین شده باشد حتما آن سند رسمی باطل می‌شود. به همین دلیل قبل از ثبت هر نوع سند مربوط به ملک بهتر است یک وکیل ملکی را در کنار خود داشته باشید.

هزینه وکیل پایه یک ملکی چقدر است؟

هزینه دستمزد وکیل پایه یک ملکی

با توجه به اینکه دعاوی ملکی در حیطه دعاوی مالی قرار می‌گیرند، حق الوکاله وکلای ملکی بر اساس آیین نامه تعیین حق الوکاله به شرح زیر تعیین می‌شود:

با لحاظ ماده 62 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379، در دعاوي مالي در موردي كه حكم دادگاه بدوي از حيث بهاي خواسته قطعي است، میزان حق‌الوکاله ده درصد بهاي خواسته است و در صورت قطعی نبودن حكم از حيث خواسته یا بهای آن، به ‌ترتيب زیر تعيين می شود:

بهای خواسته نرخ تعرفه
تا مبلغ پانصد میلیون ریال هشت درصد بهای خواسته
نسبت به مازاد بر مبلغ پانصد میلیون ریال تا دو میلیارد ریال هشت درصد بهای خواسته
نسبت به مازاد بر مبلغ دو میلیارد ریال تا ده میلیارد ریال پنج درصد بهای خواسته
نسبت به مازاد بر مبلغ ده میلیارد ریال تا سی میلیارد ریال چهار درصد بهای خواسته
از مبلغ سی میلیارد ریال به بالا سه درصد بهای خواسته

تبصره: در صورتی‌که با لحاظ ماده 62 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 بهای خواسته در موقع تقدیم دادخواست مشخص نباشد، پس از تعیین قطعی بهای خواسته وکیل مکلف به ابطال مابه‌التفاوت علی‌الحساب تمبر مالیاتی نسبت به بهای قطعی خواسته است. چنانچه پیش از تعیین قطعی بهای خواسته به هر دلیلی دعوا رد شود، مطابق بند «ب» ماده 13 این آیین‌نامه رفتار خواهد شد.

چرا حضور وکیل ملکی در پرونده های مربوط به املاک ضروری است؟

یکی از مهم‌ترین دلایل مراجعه به وکیل ملکی این است که در دعاوی ملکی اگر افراد نتوانند شکایت خود را به درستی مطرح کنند ممکن است متحمل ضرر و زیان‌های مالی سنگین شوند. وکیل ملکی با رویه‌های قانونی و ظرافت‌های حقوقی مربوط به پرونده‌های ملکی آشناست و می‌تواند مانع از بروز ضرر و زیان ‌های مالی شود.

خدمات مرتبط