تفاوت عرصه و اعیان در قانون ملک چیست؟

برای پی بردن به تفاوت عرصه و اعیان در ملک، باید به تعریف قانون گذار توجه کرد. قبل از هر چیز باید به معنای مهم عرصه و اعیان توجه کرد. شاید در هنگام خرید ملک، توجه به عرصه و اعیان زیاد مهم تلقی نگردد اما در هنگام تخریب، توجه به عرصه و اعیان بسیار مهم قلم داد خواهد شد.

عرصه و اعیان چیست؟

یکی از عوامل مهم برای اطلاع از تفاوت عرصه و اعیان در ملک، توجه به تعریف عرصه و اعیان است. بر اساس تعریف قانون گذار:

• عرصه: زمینی است که یک سازه در آن بنا شده است. ساختمان بنا شده در آن می تواند: تجاری، مسکونی، اداری و … باشد.
• اعیان: ساختمانی است که بر روی عرصه (زمین) بنا شده است. فرقی ندارد که این ساختمان چند طبقه بوده و از چه کاربردی برخوردار است. در بسیاری از موارد شاهد هستیم که ساختمان های بنا شده در یک عرصه، علاوه بر مسکونی بودن، تجاری و یا اداری نیز هستند.

در برخی از مواقع شاهد مالکیت شش دانگ عرصه و اعیان هستیم. این امر بیانگر مالکیت یک شخص بر کل ملک مورد نظر، خواهد بود. بنابراین جهت ایجاد هرگونه دخل و تصرف در ملک مورد نظر، مختار می باشد.

گروه وکلای نیک داد آماده پذیرش تمامی پرونده های ملکی در شهریار و اندیشه می باشد.

اهمیت عرصه و اعیان در چیست؟

گاها در نگاه اول نمی توان به اهمیت تفاوت عرصه و اعیان در قانون پی برد. زمانی می توان به اهمیت و ارزش عرصه و اعیان پی برد که کل اعضای ساختمان تصمیم به تخریب ساختمان می گیرند. برای درک بهتر این موضوع به یک مثال ساده اشاره می کنیم:

فرض کنید شما یک واحد از ساختمانی را خریداری کرده اید و مالک شش دانگ آن هستید. با این خرید علاوه بر برخورداری از اعیان، از عرصه نیز برخوردار خواهید شد. نکته مهم این است که هر کدام از مالکین واحدها در ساختمان، به اندازه ای خاص از قدرالسهم عرصه برخوردار هستند. توجه داشته باشید که برخی از واحدها که از پارکینگ و انباری برخوردار هستند، قطعا از قدرالسهم بیشتری در عرصه برخوردار خواهند بود. بنابراین با افزایش تعداد پارکینگ و انباری می‌- توان شاهد افزایش میزان قدرالسهم نیز بود. هر چه زمین (عرصه) بزرگتر باشد، میزان قدرالسهم نیز افزایش خواهد یافت.

در ذکر تفاوت عرصه و اعیان در ملک می توان به میزان تمایل سرمایه گذار برای خرید ملک نیز اشاره کرد. به این مفهوم که اگر یک خریدار اقدام به خرید یک واحد از آپارتمان نماید، فقط می توان شاهد اختصاص سند اعیان به خریدار بود. در حالی که اگر آپارتمان و یا ملک مورد نظر به طور کامل خریداری شود، سند عرصه و اعیان به طور کامل در اختیار خریدار قرار گرفته می شود.

تفاوت عرصه و اعیان چیست؟

همانطور که پیش تر در زمینه ی تفاوت عرصه و اعیان در ملک خواندید، منظور از عرصه همان زمین و منظور از اعیان، ساختمان است. تفاوت های بسیار زیادی برای عرصه و اعیان قابل ذکر هستند. از جمله برخی از این تفاوت ها عبارتند از:

1. در برخی از پروژه های ساخت و ساز، شاهد تفکیک اعیان به طور کامل بوده ایم. در هر حالی که برای تعیین سهم هر کس در عرصه، باید مراحل و پروسه های قانونی خاصی را سپری کرد.
2. در بسیاری از موارد، نیازمند جداسازی و تفکیک عرصه نخواهیم بود مگر در موارد خاص مانند: ایجاد تغییر در سهم و … .
3. در برخی از موارد، مالک اعیان و عرصه یک شخص است. در برخی از موارد، مالک اعیان، مالک بخشی از عرصه نیز خواهد بود. در مواردی هم مالک اعیان هیچ ملکیتی نسبت به عرصه نخواهد داشت.

سند ملکی عرصه و سند ملکی اعیان چیست؟

یکی از گزینه های مربوط به تفاوت عرصه و اعیان توجه به سند ملکی عرصه و اعیان است. برای این منظور می توان به یک توضیح مختصر اشاره کرد:

• سند ملکی عرصه همان سند زمین است که بنای مورد نظر بر روی آن احداث می شود.
• سند ملکی اعیان همان سندی است که به واحدهای یک بنا اختصاص داده می شود.

قطعا در بین مشاوران املاک بیشتر شاهد رد و بدل شدن این اسامی خواهید بود. لازم به ذکر است که سندهای شش دانگ در هر بنا، شامل عرصه و اعیان در یک ملک هستند.

تکلیف عرصه و اعیان در زمین های وقفی چه می شود؟

در زمینه ی تفاوت عرصه و اعیان در ملک  می توان به زمین های وقفی نیز اشاره کرد. در برخی از مواقع شاهد جدایی ارائه ی عرصه از اعیان خواهیم بود که در این موارد عرصه از قابلیت انتقال به غیر برخوردار نمی باشد. اغلب در زمین های موقوفی می توان شاهد بروز این موضوع بود. در این موارد بحث سند با بقیه موارد متفاوت خواهد بود و مالک عرصه و اعیان با یکدیگر متفاوت هستند.

در تفاوت عرصه و اعیان زمین های موقوفی مالک اعیان هیچ سهمی در عرصه نخواهد داشت. بنابراین باید مبلغی را به عنوان حق الاجاره به سازمان اوقاف پرداخت نماید. نکته بسیار مهم در این زمینه، خرید و فروش این نوع از املاک با توجه و نظارت کامل سازمان اوقاف است.

بیشتر بخوانید: وکیل ملکی در شهریار و اندیشه

تفکیک اعیان چگونه صورت می گیرد؟

یکی از المان های بسیار مهم در زمینه ی تفاوت عرصه و اعیان، توجه به نحوه ی تفکیک آنها است. در صورتی می توانید از خرید و فروش قانونی واحدهای مختلف در یک آپارتمان برخوردار شوید که سهم اعیان هر واحد به طور کامل مشخص شده باشد. یکی از المان های بسیار مهم در این زمینه، برخورداری از گواهی پایان کار در یک ساختمان است. به این منظور که یک ساختمان در صورتی می تواند اقدام به تفکیک اعیان نماید که از گواهی پایان کار برخوردار باشد. از فرآیند تفکیک اعیان می توان به مراحل زیر اشاره کرد:

1. آماده سازی گواهی پایان کار به طور کاملا قانونی توسط مالک و یا وکیل وی
2. ارائه ی گواهی پایان کار ساختمان به اداره ثبت اسناد و املاک
3. مشخص نمودن قسمت های مفروزی و مشاعی ملک مورد نظر توسط کارشناسان و مهندسان مربوطه
4. آماده سازی و تنظیم صورت مجلس تفکیک
5. مشخص نمودن اموال معاف از مالیات و دریافت هزینه های مربوطه

تفکیک عرصه چگونه انجام می شود؟

همانطور که پیش‌تر نیز اشاره کردیم، نکته حائز اهمیت در زمینه ی تفاوت عرصه و اعیان در ملک، توجه به شرایط تفکیک آنها است. تفکیک عرصه نیز مانند تفکیک اعیان بر اساس فاکتورهای خاصی انجام می پذیرد. برای فرآیند تفکیک نیز باید مراحل خاصی را سپری کرد. این مراحل مهم عبارتند از:

1. ارائه ی درخواست توسط مالک قانونی و یا وکیل ملکی از شهرداری برای دریافت نقشه تفکیک پلاک
2. پس از دریافت درخواست توسط شهرداری (با توجه به قوانین شهرسازی) نقشه پلاک علاوه بر ارائه به درخواست کننده، به اداره ثبت نیز ارسال می شود تا با قوانین مربوطه تطابق داده شود.
3. دیدار از محل احداث ساختمان توسط نقشه بردار و نماینده ثبت (پس از ارسال درخواست مالک به اداره ثبت) و بررسی کلیه جوانب و ارائه ی نظر و اقدام مناسب برای تنظیم صورت مجلس

صورت مجلس تفکیکی چیست؟

نکته مهم در زمینه ی تفکیک عرصه، شناخت صورت مجلس تفکیکی می باشد. پس از ساخته شدن یک ساختمان، تمامی قطعات به کار برده شده در آن، از حالت اشاعه برخوردار هستند. لذا جهت دریافت سند به صورت جداگانه باید تمامی مشخصات مربوط به یک واحد، اعم از:

• نوع واحد
• متراژ واحد
• انباری
• پارکینگ
• حیاط

و غیره به طور کامل تعیین نمود. انجام این فرآیند بر اساس پروسه های قانونی صورت می پذیرد که منجر به دریافت سند خواهد شد. سندی که از جانب اداره ثبت اسناد و املاک در خصوص مشخصات هر واحد تنظیم می شود، با عنوان صورت مجلس تفکیکی شناخته خواهد شد.

قدرالسهم عرصه در مشارکت ساخت مجتمع ها چگونه است؟

یکی از موارد بسیار مهم برای ساخت مجتمع ها، توجه به قدرالسهم هر مالک از عرصه است. قبل از هر چیز باید بدانید که منظور از قدرالسهم، مقدار سهم مالک واحد از زمین (عرصه) مورد نظر است. با توجه به ابعاد بسیار بزرگ زمین هایی که برای ساخت مجتمع ها مورد استفاده قرار می گیرند، تعیین عرصه برای هر واحد بسی دشوار خواهد بود. در برخی از مواقع که مالکین تصمیم به تخریب مجتمع می گیرند، مشخص نمودن قدرالسهم هر یک از آنها بر اساس قوانین مشخص شده ای انجام می پذیرد. برای اینکه بتوانید میزان قدرالسهم را تشخیص دهید، بهتر است از دو روش زیر استفاده کنید:

• قانون تملک آپارتمان
• عرف در مشارکت در ساخت

عرصه و اعیان در املاک اشتراکی چگونه است؟

در برخی از مواقع شاهد شراکت دو یا چند برای خرید یک ملک هستیم. با این خرید، در تمام ملک مورد نظر اعم از عرصه و اعیان، شریک تلقی می شوند. در این صورت هیچ کدام از آنها اجازه ی دخل و تصرف در اموال دیگری را در بر نخواهند داشت.

بیشتر بخوانید: نحوه ابطال سند مالکیت

دعاوی عرصه و اعیان چه دلایلی دارند؟

بسیاری از خریداران به سبب عدم آشنایی با این دو با مشکلات جدی و کلاهبرداری های مختلف، مواجه می ‎گردند. این امر موجب شده است که در بسیاری از مراکز ذی صلاح، شاهد دعاوی عرصه و اعیان باشیم. بسیاری از این دعواها در مراکز ذی صلاح مانند اداره ثبت اسناد و همچنین شهرداری ها قابل حل، خواهند بود.

قدرالسهم عرصه در ارث چگونه است؟

در بسیاری از معاملات مختلف می توان به ارزش و اهمیت شناخت تفاوت عرصه و اعیان پی برد. یکی از زمان های مهم برای شناخت اهمیت تفاوت آنها، تقسیم ارث است. توجه داشته باشید که در زمان تقسیم ارث، علاوه بر مشخص نمودن میزان سهم افراد در اعیان، باید سهم آنها در عرصه نیز به طور کامل مشخص گردد. چرا که در هنگام ساخت و ساز و همچنین خرید و فروش، این نکته بسیار حائز اهمیت تلقی می گردد.