حتما شما هم در بسیاری از اماکن تجاری با این نوشته مواجه شده اید که (حق سرقفلی واگذار می شود). اولین سوالی که در این زمان به ذهن شما خطور می کند این است که: منظور از عنوان چیست و از چه اهمیتی برخوردار است؟ در تعریف قانونی سرقفلی اشاره شده است که سرقفلی یک حق معنوی است که قانون برای مستاجر یک مکان تجاری در نظر گرفته است. بر اساس این حق مستاجری که در یک ملک تجاری فعالیت می کند می تواند فعالیت خود را با پرداخت بهای اجاره ناچیز ادامه دهد و در پایان مدت زمان اجاره، مجددا در ملک اجاره ای فعالیت نماید.
برای درک بهتر پاسخ سوال سرقفلی چیست می توان به یک مثال اشاره کرد. تصور کنید که فردی یک ملک تجاری را برای مدت مشخصی اجاره کرده است. پس از تبلیغات فراوان و جلب مشتری بسیار زیاد، صاحب ملک درخواست تخلیه را صادر می کند. در این صورت مستاجرین قطعا با ضرر بالایی مواجه خواهند شد. برای جلوگیری از بروز این مشکل، از مزایای سرقفلی در قانون می توان استفاده کرد.
حق سرقفلی چیست؟
سرقفلی از تاریخچه ای دیرینه در بین تجار برخوردار می باشد. قانونگذار با صدور این حق، حمایتی ویژه از مستاجرین اماکن تجاری را پوشش داده است. بر اساس این حق، قانون گذار یک ارزش افزوده پنهان را برای مستاجرین در نظر گرفته است. البته این حق فقط به اماکن تجاری تعلق می گیرد و در اماکن مسکونی قابلیت اجرا را در بر نخواهد داشت. زمانی که یک کسب و کار در یک مکان تجاری فعالیت می کند، ارزش و اعتبار آن مکان را افزایش خواهد داد. در صورتی که با سکونت در اماکن مسکونی شاهد افزایش ارزش و اعتبار ملک مورد نظر نخواهیم بود. بنابراین اهمیت در نظر گرفتن قانون های مختلف برای مکان های تجاری، بسیار ضروری خواهد بود.
از گذشته تاکنون شاهد تغییرات بسیار زیادی بر روی حق سرقفلی بوده ایم. قبل از سال ۱۳۵۶ شاهد استفاده از این قانون بوده ایم اما پس از این سال، دستخوش تغییرات مختلفی شد. این تغییرات تا سال ۱۳۷۶ ادامه داشت تا اینکه مجددا تغییراتی برای آن در نظر گرفته شد. از سال ۱۳۵۶ به بعد از این قانون با حق کسب و پیشه یا تجارت یاد می شد که در ادامه به بررسی آن می پردازیم.
تیم وکلای ملکی گروه نیکداد آماده پذیرش انواع پرونده های ملکی در شهریار و اندیشه می باشد.
حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟
اگر بخواهیم به توضیح سرقفلی در سال های گذشته بپردازیم، قطعا با موضوعات قابل توجهی مواجه خواهیم شد. اگر به قراردادهایی که قبل از سال ۱۳۷۶ (جهت تنظیم سرقفلی) تنظیم شده اند توجه نماییم، شاهد عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت خواهیم بود. در قانون فعلی از این عنوان با حق سرقفلی یاد می شود.
در یک توضیح کلی از حق کسب و پیشه یا مهارت می توان گفت که: مالک توانایی تخلیه مکان تجاری که در اختیار مستاجر است را ندارد، حتی پس از پایان یافتن مدت قرارداد،. بر اساس این حق، قرارداد به صورت خودکار تمدید می شود. بنابراین مستاجر تا هر زمان که بخواهد می تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد. مگر به دلایلی از جمله:
- مالک خواستار تخریب و یا بازسازی ملک، باشد.
- مالک خواستار سکونت خود و یا خویشاوندان نزدیک خود باشد.
- مالک برای راه اندازی شغل خود، به ملک مورد نظر نیاز داشته باشد.
که قرارداد اجاره به طور خودکار تمدید نمی شود و در صورت عدم توافق مالک با مستاجر، تخلیه ملک صورت می پذیرد.
ویژگی های حق سرقفلی چیست؟
همانطور که می دانید، تمامی پدیده های حقوقی از ویژگی های خاصی برخوردار هستند. حق سرقفلی نیز در بر دارنده ی ویژگی های خاصی است. از ویژگی های متمایز کننده در این حق قانونی، می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- این حق یک حق مالی بوده و تمامی ویژگی های حقوق مالی را در بر دارد.
- با توجه به قرارگیری حق سرقفلی در دسته بندی اموال غیر منقول، سرقفلی یک مال غیر منقول شناخته می شود.
- این پدیده قانونی نوعی حق شرعی بوده و مورد تایید شورای نگهبان قرار می گیرد.
- نقل و انتقال این حق با پرداخت مالیات سرقفلی همراه بوده است.
- مبلغ در نظر گرفته شده برای این حق قانونی با توافق طرفین (مالک و مستاجر) انجام می پذیرد.
- این حق قابلیت توقیف را نیز در بر دارد و می توان از آن برای ضمانت استفاده کرد.
- قاعدتا این حق توسط مستاجر قابلیت انتقال را در بر داشته و برای انتقال آن نیاز به تنظیم سند نخواهد بود.
انواع سرقفلی از دیدگاه قانون کدام اند؟
به طور کلی و بر اساس قانون سرقفلی به دو دوسته تقسیم می شود:
- سرقفلی مجازی
- سرقفلی واقعی
توجه داشته باشید که حق سرقفلی هیچ ارتباطی با نوع کسب و کار ندارد و کاملا به امکانات محل کسب و همچنین استعداد آن وابسته است. برای نمونه برخی از املاک به صورت نوساز بوده و فقط از سرقفلی برخوردار هستند مانند مغازه های یک پاساژ تازه تاسیس و نوساز که فقط از سرقفلی برخوردار است. از این سرقفلی با عنوان سرقفلی واقعی یاد می شود.
در نوع سرقفلی مجازی می توان به سعی و تلاش مستاجر جهت راه اندازی و رونق یک کسب و کار اشاره کرد. بعضی مواقع، مستاجر با استفاده از روش های مختلف یک کسب و کار را در ملک مورد نظر رونق می بخشد. در این زمان می توان شاهد سرقفلی مجازی بود. این سرقفلی به سعی، تلاش و کوشش مستاجر جهت ارتقای یک کسب و کار باز می گردد. به طور کلی می توان گفت که سرقفلی مجازی به کاسب تعلق گرفته و به وسیله ی سند رسمی، قابل انتقال خواهد بود.
بیشتر مطالعه کنید: وکیل سرقفلی در شهریار و اندیشه
مبلغ سرقفلی بر چه اساسی تعیین می شود؟
عوامل بسیار زیادی بر روی تخمین قیمت سرقفلی موثر هستند. قبل از اینکه بخواهید روش قیمت گذاری را آموزش ببینید، بهتر است اطلاعات کاملی در مورد این عوامل کسب نمایید. از این رو می توانید به راحتی از تخمین قیمت سرقفلی برخوردار گردید. از عوامل موثر بر روی این قیمت گذاری، عبارتند از:
- نوع محل کسب
- ارزش بازاری و یا مبادلاتی
- ارزش واقعی
- نوع فعالیت
- کیفیت و موقعیت قرارگیری ملک
- تجهیزات و امکانات بنای مورد نظر
- زمان اجاره
- نوع تجارت و شهرت مستاجر و غیره
در چه شرایطی مالک می تواند قرارداد سرقفلی را باطل کند؟
به صورت کلی مالک توانایی ابطال حق سرقفلی را ندارد مگر در شرایط خاص. در قوانین کشور می توان شاهد برخی از شرایط بود که این شرایط می توانند بر روی فسخ قرارداد سرقفلی موثر باشند. از جمله این شرایط عبارتند از:
- تغییر شغل (برای نمونه قرارداد برای راه اندازی میوه فروشی انجام شده باشد و مستاجر اقدام به راه اندازی کافی شاپ نماید.)
- تعدی و تفریط (ایجاد تغییرات مختلف در ملک مورد نظر بدون اجازه و صلاحدید صاحب ملک و یا انجام آنها در جهت عکس. یعنی مستاجر در تمیز کردن و تامین سلامت ملک که در قرارداد ذکر شده بوده است کوتاهی نماید.)
- انتقال سرقفلی (زمانی که مستاجر اقدام به انتقال حق سرقفلی به فرد دیگری نموده باشد.)
- عدم پرداخت اجاره بها
نمونه وکالت نامه انتقال سرقفلی
 |
