تقسیم مال مشاع به صورت های گوناگون

آنچه در این مقاله می خوانید

در تقسیم مال مشاع به اموالی مشاع گفته می شود که دارای دو یا چند شریک باشد به گونه ای که سهم هر یک از آنها به آسانی قابل تشخیص نباشد. از این رو، سهم هر کدام از مالکان در بخش های مختلف مال مزبور پراکنده است. برای مثال، دو نفر همزمان یک مغازه را می خرند. یکی صاحب ۴ دانگ و دیگری ۲ دانگ است، بنابراین، هر دو شخص در کل مغازه شریک هستند. به این حالت اشاعه نیز می گویند.

شریکان با توافق یکدیگر می توانند نسبت به تقسیم ملک مشاعی اقدام نمایند. بر اساس ماده ۵۹۹ قانون مدنی تقسیم بعد از آنکه به صورت صحیح انجام شد، لازم الاجراست و هیچ کدام از شرکا نمی تواند بدون رضایت دیگری از آن رجوع کند. در صورت عدم توافق، قانون وارد عمل می شود و شرکا را مجبور به تقسیم آن می کند. طبق ماده ۵۸۹ قانون مدنی هر شریک المال می تواند در هر زمانی تقاضای تقسیم مال مشترک کند. مگر اینکه تقسیم مال از سوی قانون ممنوع اعلام شود و یا شرکا ملزم به عدم تقسیم آن شده باشند.

همچنین بخوانید: حق شفعه در ملک مشاع چگونه است؟

روش های خروج مال از حالت اشاعه‌

برای تقسیم مال مشاع می توان به افراز، تعدیل، رد و وسیله ی فروش اشاره کرد.

  ۱. تقسیم به افراز

تقشیم مال مشاع به روش افراز

افراز در لغت به معنی جدا کردن چیزی از دیگری است. به عبارت دیگر، می توان سهم هر کدام از شریکان را به شیوه ی توافقی و یا با اجبار جدا کرد. در این روش، هر شخص می تواند به عنوان مالک مستقل مال مشترک تلقی ‌شود. همچنین، هر شریک معادل سهم خودش از مال مشاع را دریافت می کند. در نتیجه نیازی به ارزیابی مال مذکور نیست.

  ۲. تقسیم مال مشاع به تعدیل

زمانی که مال مشاع از نظر اجزا دارای ارزش یکسانی نباشد، تقسیم مال مشاع به تعدیل مطرح می شود، برای مثال، ارزش ابتدا و انتهای یک قطعه زمین که سر دو نبش واقع شده است به هیچ وجه یکسان نیست. بدین ترتیب، در این نوع تقسیم مساحت زمین مبنای تصمیم گیری کارشناس نیست. بلکه، ارزش زمین بر مساحت آن تاثیرگذار است. در نتیجه برای همسان سازی، مساحت قسمت های ارزان‌تر را بیشتر از قسمت های گران در نظر می گیرند.

  ۳. تقسیم به رد

همیشه توازن با کم یا زیاد نمودن مساحت مال یا ملک مشترک به وجود نمی آید. برای ایجاد تعادل باید وجه یا مبلغی را به بعضی سهم ها اضافه کرد تا در حق فردی که سهم کمتری تعلق گرفته اجحاف نشود. منبع این وجه ضمیمه باید غیر از مال مشترک باشد. با دریافت مبلغ مذکور ارزش سهم فرد معادل سهام دیگر شریکان می شود، بنابراین، می توان استنباط کرد که در این نوع تقسیم بندی ممکن است برخی از شرکا نتوانند از عین مال مشترک سهم ببرند. از طرفی این امکان هم وجود دارد، بعضی از شرکا نتوانند از عین مال مشترک معادل سهم خود را دریافت کنند. ارزیابی و قسمت گذاری مال مشاع برای تقسیم به رد لازم و ضروری است.

  ۴. تقسیم مال مشاع به وسیله‌ فروش

همواره باید این نکته را مدنظر داشت که در صورت تقسیم به افراز مال مشاع دیگر نیازی به تعدیل نیست. همچنین لازمه‌ تقسیم به رد تعدیل است. به طور خلاصه می توان گفت که برای خروج از حالت اشاعه، ترتیب و توالی این ها لازم و ضروری است. سرانجام اگر هیچ کدام از این راه‌ ها نتوانست برای آزاد سازی اموال مشترک از یکدیگر کارآمد باشد، باید برای فروش مال مشاع از طریق مراجع ذیصلاح قضایی اقدام کرد.

همچنین بخوانید: مصادیق دعوای غیر منقول کدامند؟

در هنگام فروش مال مشاعی که منقول است (اموالی که قابلیت جابه جایی دارد مانند اتومبیل) می توان دعوای فروش مال را در دادگاه محل اقامت خوانده برپا کرد. اگر خوانده ی دعوا در ایران اقامت نداشته باشد، دعوا را می توان در دادگاه محل سکونت موقت وی مطرح کرد. در صورتی که خوانده ی دعوا دارای اقامت دائم و موقتی در ایران نباشد، دادگاه محل اقامت خواهان را در اولویت قرار می دهد، اما در مورد فروش مال مشاع غیر منقول (اموالی که قابلیت جا به جایی را ندارند مانند زمین و خانه) درخواست در دادگاه محل مال غیر منقول دایر می شود.

  ۵. تفکیک

تقشیم مال مشاع به روش تفکیک

در صورت توافق تمام شرکا برای تقسیم مال مشاع می توان از تفکیک مال مشاع بهره برد. این نوع تفکیک بیشتر در سهم الارث کاربرد دارد. در واقع، ملک به ارث رسیده دارای چند مالک است که برای خرید و فروش آن مالکان باید اقدام به تفکیک سند کنند.

مراحل تفکیک:

برای طی کردن روند تفکیک، ابتدا باید جریان ثبتی ملک مورد نظر به پایان رسیده باشد. به عبارت دیگر ملک باید دارای سند باشد. اگر ملک فاقد سند و یا در حدود آن با مجاورین اختلاف نظر باشد، آن ملک قابل تفکیک نیست. سپس درخواست هر کدام از شرکا به همراه مشخصات و آدرس صحیح به اداره ی ثبت فرستاده می شود. پس از بررسی اداره ی ثبت چنانچه مغایرتی وجود نداشته باشد، نماینده ی ثبت گزارشی را برای رئیس اداره می فرستد.

اگر ملک مشاع از نظر ساخت و ساز قابلیت تفکیک را داشته باشد، رئیس اداره، پرونده را به نقشه بردار تحویل می‌دهد. نقشه بردار با دعوت از تمام شرکا ملک مورد نظر را بررسی و سپس با گرفتن امضای آنان پرونده را تسلیم واحد ثبتی می کند. مسئول واحد ثبت پس از مشاهده‌ نقشه‌ تفکیک نظر خود را مبنی بر قبول یا رد آن اعلام می کند. تصمیم نماینده‌ ثبت به همراه رونوشت از نقشه‌ تفکیک به تمامی شرکا ابلاغ می گردد.

حق اعتراض در اداره‌ ثبت:

در صورت اعتراض به درخواست تفکیک می توان طی مدت مشخصی به اداره ثبتی که ملک در آن حوزه قرار دارد مراجعه و شکایت خود را ثبت کرد. پس از رسیدگی به اعتراض، حکم در صورتی صادر می شود که ملک قابل تفکیک باشد. در نهایت نماینده‌ ثبت در دفتر املاک سند اولیه را ابطال و سند جدیدی برای هر کدام از شرکا صادر می کند.

تفاوت تفکیک و افراز چیست؟

علی رغم اینکه افراز و تفکیک هر دو در تقسیم مال مشاع کاربرد دارند، ولی در مال غیر مشاع فقط از تفکیک می توان استفاده کرد. حالت مشاع بعد از افراز به مفروز تبدیل می شود و شراکت ‌اعتبار خود را از دست می دهد. این در حالی است که در تفکیک حالت مشاع همچنان حفظ می شود. تعیین تکلیف نهایی در افراز از سوی دادگاه امکان پذیر است، اما در تفکیک این امر بر عهده‌ اداره‌ ثبت محل مورد نظر می باشد.

برای استفاده از افراز باید به طور قطع میان شرکای ملک مشاع اختلاف آراء وجود داشته باشد. بنابراین، در جریان بررسی افراز در صورتی که هر کدام از شرکا اعتراض داشته باشند به شکایت آنها ترتیب اثری داده نخواهد شد. چنانچه در روند تفکیک هر کدام از شریکان می توانند در صورت اعتراض به جریان تفکیک اقدام به شکایت و در نتیجه باعث توقف عملیات تفکیک حین انجام آن شوند.

مقالات مرتبط

قبلی
بعدی

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

16 + 1 =