دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نامه

آنچه در این مقاله می خوانید

شرایط لازم برای طرح دعوای تنظیم سند رسمی اجاره نامه چیست؟

وکیل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نامه با برخورداری از دانش کافی در زمینه تنظیم قراردادهای اجاره، تاثیر به سزایی بر روی طرح دعوا و شرایط دسترسی به حق و حقوق (مالک یا مستاجر) خواهد داشت. همانطور که می دانید این روزها قرارداد اجاره به عنوان یکی از پرکاربردترین قراردادها شناخته شده است که بسیاری از افراد جامعه درگیر آن هستند. در برخی از موارد این قراردادها با مشکلاتی مواجه می شوند که دردسرهایی را برای مستاجر و یا مالک به همراه خواهند داشت. در مواقعی مانند:

  • عدم پرداخت اجاره
  • درخواست تخلیه بی موقع توسط مالک
  • تخریب و یا تغییر در بنا توسط مستاجر

و بسیاری از موارد دیگر، شاهد لزوم استفاده از خدمات وکیل دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه خواهیم بود. در مواردی که قرارداد اجاره به صورت شفاهی و عادی منعقد شود، (در صورت بروز اختلافات مختلف) اثبات حق و حقیقت سخت و دشوار خواهد بود. از این رو الزام به تنظیم رسمی اجاره و تنظیم دادخواست آن بسی ضروری تلقی می گردد. تعیین مقررات مختلف از سوی قانون گذار (مواد قانونی ۲۲، ۴۸، ۴۷، ۴۶ از قانون ثبت) با هدف کاهش دعوی و ایجاد نظم، انجام شده است. مهم ترین هدف از تعیین این قوانین، پی بردن به ضرورت تنظیم سند رسمی در قرارداد اجاره می باشد.

گروه وکلای ملکی نیک داد آماده پذیرش انواع پرونده های ملکی در شهریار و اندیشه می باشد.

شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نامه

با استفاده از دانش وکیل دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه می توان به این امر مهم پی برد که، شرایط خاصی بر روی طرح این دعوا دلالت خواهند داشت. برای درک بهتر این مفهوم می توان به ماده ۷ از قانون روابط موجر و مستاجر اشاره کرد. بر اساس این قانون، زمانی مستاجر و مالک می توانند به دادگاه (برای تعیین اجاره بها و یا تعیین شرایط اجاره) مراجعه نمایند که اجاره نامه ای در بین آنها منعقد نشده و یا اجاره نامه تنظیم شده، منقضی گشته باشد. بنابراین وجود این دو عامل برای مراجعه به دادگاه بسی مهم و ضروری خواهد بود.

  1. وجود رابطه استیجاری
  2. تصرف در محل

در این دو حالت و بر اساس نظر کارشناس و وکیل دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه هر کدام از طرفین (مستاجر و یا موجر) در صورت اختلاف (با تعیین میزان اجاره بها و یا شرایط اجاره)، می توانند به دادگاه مراجعه نمایند. آنها با مراجعه به دادگاه می توانند دادخواست تنظیم اجاره نامه را ثبت نموده و از دادگاه مورد نظر تقاضای بررسی موضوع اختلاف را نمایند. دادگاه مورد نظر نیز با بررسی شرایط و قوانین مرسوم در اجاره نامه ها، قرارداد اجاره را به صورت رسمی تعیین و تنظیم می نماید. توجه داشته باشید که طرح دعوی برای این دادخواست از سوی موجر و یا مستاجر امکان پذیر خواهد بود. یعنی هم موجر و هم مستاجر می توانند اقدام به طرح دعوی نمایند.

امکان تنظیم اجاره نامه نسبت به ملک مورد رهن

با کسب اطلاع از وکیل دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه می توان به این امر مهم پی برد که املاک تجاری از سرقفلی برخوردار هستند که ارزشی مستقل از ارزش ملک را در بر دارد. بنابراین ملک تجاری که در بازداشت، رهن و یا توقیف است، قابلیت تنظیم اجاره را در بر دارد. در صورتی تنظیم اجاره نامه با مشکل مواجه خواهد شد که توقیف و یا رهن ملک تجاری، قبل از ورود مستاجر به ملک صورت گرفته باشد.

بیشتر مطالعه کنید: دستور تخلیه فوری ملک چه زمانی صادر می شود؟

امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نامه توسط احدی از شرکاء

به طور کلی اجاره ملک برای املاک تجاری و مسکونی رقم می خورد. در صورتی که ملک مورد نظر از یک مالک برخوردار بوده و به یک مستاجر (بر اساس سند رسمی) اجاره داده شود، ایرادی وجود ندارد. مشکل زمانی رخ می دهد که:

  1. ملک مورد نظر از چندین مالک برخوردار باشد.
  2. ملک مورد نظر که یک مالک دارد، به چندین مستاجر اجاره داده شود.
  3. ملک مورد نظر از چندین مالک برخوردار بوده و به چندین مستاجر نیز اجاره داده شود.

هر کدام از این موارد نقش گسترده ای در طرح دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه خواهند داشت. در بسیاری از موارد مالک و یا وکیل مالک اقدام به تنظیم اجاره نامه می نماید. این امر به صورت اصالتا شناخته شده و مشکلی را در بر نخواهد داشت. گاهی برخی از افراد بدون در بر داشتن وکالت و … اقدام به اجاره ملک مورد نظر می نمایند. از این موارد در قانون با عنوان فضولتا یاد می شود. بسیاری از دادخواست ها و طرح دعوی ها در اجرای این اجاره  نامه ها صورت می پذیرد.

از دیگر نکات بسیار مهمی که در زمینه ی طرح دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه باید مد نظر قرار داد، تنظیم سند رسمی و یا سند عادی است. برای درک مفهوم سند رسمی می توانید به ماده ی ۱۲۸۷ از قانون مدنی مراجعه نمایید. سند عادی به سندی گفته می شود که خصوصیات سند رسمی را در بر نداشته باشد.

عدم حضور موجر یا مستاجر

عدم حضور موجر و یا مستاجر در زمان عقد قرارداد می تواند مشکلاتی را در بر داشته باشد که استفاده از دانش وکیل دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه در این زمینه، بسیار کاربردی خواهد بود. درک این موضوع وابسته به برخی از نکات مهم است که در ادامه به بررسی آنها می پردازیم.

  1. هر کدام از طرفین مورد قرارداد (مستاجر و یا موجر) موظفند ۱ ماه از تاریخ ابلاغ حکم دادگاه که مبنی بر الزام تنظیم سند رسمی است، به دفاتر رسمی جهت تنظیم قرارداد مراجعه کنند.
  2. در صورت عدم حضور هر کدام از طرفین، طرف مقابل می تواند درخواست ارسال فتوکپی حکم به دفاتر اسناد رسمی را ثبت کند. همچنین می تواند برای طرف مقابل اخطاریه ای با ذکر ساعت و محل حضور برای تنظیم قرارداد ارسال نماید.
  3. اگر موجر برای تنظیم قرارداد در دفترخانه حضور پیدا نکند، قرارداد اجاره به مدت ۱ سال توسط نماینده دادگاه به امضا می رسد.
  4. در صورتی که مستاجر در دفترخانه برای تنظیم قرارداد حاضر نشود، به مدت ۱۵ روز از تاریخ اعلام شده به وی زمان داده می شود تا اقدام به امضای قرارداد اجاره نماید.
  5. عدم حضور مستاجر (پس از ۱۵ روز که برای وی در نظر گرفته شده بود) حکم تخلیه به درخواست موجر توسط دادگاه ارائه خواهد شد. این حکم قطعی بوده و مستاجر نمی تواند نسب به آن اعتراض نماید.

دادگاه صالح برای رسیدگی

بر اساس دانش وکیل دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه، این طرح دعوا باید در مراجع و دادگاه های خاصی مورد رسیدگی قرار بگیرد. بهترین و صالح ترین دادگاه بر اساس ماده ی ۱۲ از قانون آیین دادرسی محل وقوع ملک می باشد. به این مفهوم که دادگاه صالح برای رسیدگی به این دادخواست، دادگاهی است که در محل قرار گرفتن ملک مورد نظر، وجود دارد. (همانطور که در قانون به آن اشاره شده است، رسیدگی به مال غیر منقول مانند ملک، در دادگاه محل وقوع ملک انجام می پذیرد.) در تعیین دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا، به محل اقامت موجر و یا مستاجر توجه نمی شود. المان تاثیرگذار در این زمینه، محل قرارگیری ملک مورد اجاره است.

وظیفه وکیل در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نامه

وظیفه وکیل در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نامه چیست؟

نقش وکیل دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه بسیار کلیدی و مهم است. تنظیم اجاره نامه برای هر نوع اجاره ای (اعم از ملک مسکونی، تجاری و …) مهم و ضروری است. بنابراین اکتفا کردن به یک قرارداد شفاهی هرگز هوشمندانه نخواهد بود. به طور کلی طرفین در عقد اجاره می توانند به دلایل زیر اقدام به اقامه دعوا نموده و خواستار تنظیم سند رسمی باشند. این موارد عبارتند از

  1. در قرارداد، تنظیم سند رسمی از جانب طرفین تعهد شده باشد و یکی از آنها از این کار خودداری نماید.
  2. در مواردی که قانون لزوم تنظیم سند رسمی را تعیین نموده باشد. (مانند مواردی که در ماده ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت به ثبت رسیده است.) در این موارد ثبت اجاره نامه لازم و ضروری تلقی می گردد.
  3. مواردی که در ماده ۹ از قانون روابط مستاجر و موجر (مصوب شده در سال ۱۳۵۶) تعیین شده اند.

یک وکیل دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه که از دانش حرفه ای برخوردار است می داند که:

  • ابتدا باید نسبت به پرونده مورد نظر آگاهی لازم را داشته و از نظر دادگاه (در مورد شرایط اجاره نامه جدید و شرایط مرسوم و متعارف در بسیاری از اجاره نامه ها) در این زمینه آگاهی داشته باشد.
  • وکیل با آگاهی از مراحل دادرسی، دلایل و اسناد لازم را آماده و در زمان مورد نیاز به مراجع تعیین شده ارائه نماید.
  • تنظیم دادخواست از دیگر مواردی است که یک وکیل زبده و توانمند می تواند در آن نقش بسزایی داشته باشد.

بیشتر مطالعه کنید: شرایط لازم برای درخواست تعدیل اجاره بها چیست؟

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نامه

یکی از خدمات بسیار مهم وکیل دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه، تنظیم اصولی و دقیق دادخواست الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی است. این دادخواست در بر دارنده ی نکات بسیار مهمی برای مراجع ذیصلاح است که می تواند برگ برنده برای خواهان دعوی، تلقی گردد. این دادخواست موضوع اختلاف را به طور کامل به دادگاه اعلام نموده و مرجع صالح با موارد ذکر شده در آن، موضوع اختلاف را بررسی می کند.

هر یک از طرفین (موجر یا مستاجر) می توانند اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه را ثبت نمایند. در این دادخواست می توان شاهد ذکر موارد زیر بود:

  • مشخصات خواهان
  • مشخصات خوانده
  • خواسته (الزام به تنظیم سند رسمی اجاره)
  • دلایل و منضمات (دلایلی حاکی از اثبات ادعای خواهان)
  • شرح دادخواست (در این قسمت باید خواسته ی خود را بطور کامل از دادگاه بیان کنید. بسیاری از افراد تکمیل این قسمت و به طور کلی تنظیم دادخواست خود را به وکلای کاردان و حرفه ای می سپارند. در این صورت می توانند برگ برنده را در دست داشته و دادخواستی کاملا قانونی و اصولی را تنظیم نمایند.)

نمونه دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نامه

نمونه دادخواست دعوای تنظیم سند رسمی اجاره نامه

مقالات مرتبط

قبلی
بعدی

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

8 + 19 =