قرارداد اجاره قراردادی است که بین مالک و مستأجر منعقد میشود و بر اساس آن مستأجر از منافع و امکانات ملک استفاده کرده و در ازای آن اجاره بهایی به مالک پرداخت میکند. اجاره نامه مبنای تعهدات متقابل موجر و مستأجر میباشد. اگر مستأجر به تعهداتی که در اجاره نامه قید شده است عمل نکند موجر میتواند حکم تخلیه ملک را از دادگاه دریافت کند. در اصطلاح حقوقی به مالک موجر و به اجاره کننده مستأجر گفته میشود.
قرارداد اجاره به صورتهای مختلف منعقد میشود. این صورتها عبارتند از :
- قرارداد شفاهی: در این نوع قرارداد توافق بین طرفین به صورت شفاهی ایجاد میشود.
- قرارداد دست نویس: توافق به صورت دست نویس نوشته شده و باید حتما توسط دو شاهد امضاء شود.
- قراردادی که در بنگاه معاملات ملکی منعقد میشود: این قرارداد همان قرارداد دست نویس است که در بنگاه امضاء میشود و حسن آن این است که از قبل آماده است و مفاد مورد توافق طرفین با دقت بیشتری در آن آمده است.
- قرارداد رسمی: قراردادی است که در دفاتر اسناد رسمی منعقد میشود. این قرارداد در محاکم قضائی بیشترین اعتبار و سندیت را دارد.
آیا می دانید شرایط فسخ قرارداد ملک چگونه است؟
قانون مربوط به دریافت حکم تخلیه ملک
در مورد دریافت حکم تخلیه منزل به دو قانون استناد میشود : قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶. اگر اجاره نامه قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد به قانون مصوب سال ۱۳۵۶ و اگر بعد از ۱۳۷۶ منعقد شده باشد به قانون مصوب ۱۳۷۶ رجوع میشود.
در صورتی که مستأجر بعد از پایان مدت اجاره از تخلیه ملک خودداری کند بر اساس مواد قرارداد باید اجاره بهای روزانه یا وجه التزام را به مالک پرداخت کند. اگر اجاره بهای روزانه یا وجه التزام در اجاره نامه قید نشده باشد، مستأجر باید اجرت المثل ایام تصرف را به مالک پرداخت کند. میزان اجرت المثل ایام تصرف را کارشناس رسمی دادگستری تعیین میکند. این مبلغ با توجه به مکان ملک و امکانات موجود در آن تعیین میشود.
حکم تخلیه زمانی قابل اجراست که موجر مبلغ ودیعه را به مستأجر بازگرداند.
شرایط دریافت حکم تخلیه خانه
بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ در چهار حالت مالک میتواند حکم تخلیه ملک را دریافت کند:
الف. اگر مدت زمان اجاره به پایان رسیده باشد. در ماده ۳ این قانون آمده است: “پس از انقضای مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره، در اجاره با سند رسمی، توسط دوایر اجرای ثبت، ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه، به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی، توسط ضابطین قوهقضاییه انجام خواهد گرفت”.
ب. اگر مستأجر زیانی به ملک برساند. بر اساس ماده مال ۴۸۷ قانون مجازات اسلامی :” هرگاه مستأجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد، موجر حق فسخ دارد”.
ج. اگر مستأجر ملک را برای موردی غیر از آنچه در اجاره نامه ذکر شده است مورد استفاده قرار دهد. در ماده ۴۹۲ قانون مجازات اسلامی آمده است:” اگر مستاجر، عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود، استعمال کند و منع آن، ممکن نباشد، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت”.
د. اگر مستأجر اجاره بها را پرداخت نکند.
مدارک لازم جهت دریافت حکم تخلیه ملک
مدارک مورد نیاز برای دریافت حکم تخلیه خانه سند مالکیت، مدارک هویتی (شناسنامه، کارت ملی) و اجاره نامه میباشند.
برای درخواست تخلیه خانه نیازی نیست برای مستأجر اظهارنامه ارسال شود، با پایان مدت اجرا متأجر ملزم است ملک را تخلیه کند.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه خانه
دستور تخلیه زمانی صادر میشود که یکی از موارد زیر رخ داده باشد:
- مدت زمان اجاره فرا رسیده باشد.
- مستأجر بدون اجازه مالک ملک را به دیگری اجاره داده باشد.
- ملک مسکونی باشد.
- اجاره نامه سند عادی داشته باشد. اگر سند اجاره نامه رسمی باشد دستور تخلیه صادر نمیشود.
- اگر سند اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد.
درخواست صدور حکم تخلیه به شورای حل اختلاف داده میشود اما حکم آن توسط دادگاه صادر میشود. برای صدور این حکم باید جلسه دادرسی تشکیل شود و پس از آن درخواست صدور اجرائیه داده شود که نسبت به صدور دستور تخلیه زمان زیادی میطلبد. در جلسه دادرسی موجر و مستأجر میتوانند حضور پیدا کرده و دفاعیات خود را مطرح کنند، اما برای صدور دستور تخلیه جلسه دادرسی تشکیل نمیشود و با درخواست مالک و ارائهی اجاره نامه دستور تخلیه صادر میشود.
با توجه به اینکه حکم تخلیه فوری است، اگر مستأجر بخواهد از خود دفاع کند باید درخواست دادرسی فوری بدهد.
مراحل اجرای تخلیه منزل مسکونی
اگر زمان اجاره به پایان رسیده باشد و مستأجر از تخلیه ملک خودداری کند، موجر میتواند به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و شکایتی مبنی بر عدم تخلیه ملک نسبت به مستأجر تنظیم کند. دفتر خدمات قضایی شکایت فوق را به شورای حل اختلاف ارسال میکند و شورای حل اختلاف فورا حکم تخلیه ملک را صادر میکند. اگر شکایت به دلیل انقضای مدت اجاره تنظیم شده باشد، امکان اعتراض وجود ندارد.
اگر شکایت به دلیل دیگری غیر از انقضای مدت اجاره تنظیم شده باشد، دفتر خدمات قضائی آن را به دادگاه منطقهای که ملک در آن قرار دارد ارسال میکند. دادگاه مدارک و مستندات را مطالعه کرده و حکم را صادر میکند. در برخی موارد هم شکوائیه به شورای حل اختلاف ارسال میشود.
همچنین بخوانید : دعوای خلع ید در دعاوی ملکی چیست؟
بعد از صدور حکم تخلیه این حکم توسط دادگاه به مستأجر ابلاغ میشود و مستأجر ۳ روز فرصت دارد تا ملک را تخلیه کند. اگر مستأجر از تخلیه ملک خودداری کند دادگاه حکم تخلیه را به کلانتری محل میفرستد تا کلانتری نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید.
برای دریافت حکم تخلیه خانه به کجا باید مراجعه کرد؟
موجر میتواند با مراجعه به شورای حل اختلاف، اداره ثبت یا دادگاه درخواست صدور حکم تخلیه را ارائه کند.
چه زمانی می توان حکم تخلیه را متوقف کرد؟
اگر مستأجر در دفاع از خود مدارکی ارائه کند که نشان دهد اظهارات مالک خلاف واقع است میتواند مانع صدور حکم تخلیه شود. مثلا بر خلاف اظهارات موجر، مستأجر مدعی شود اجاره نامه را تمدید کرده است یا ادعا کند مدرکی که مالک به عنوان سند مورد استفاده قرار داده است جعلی است. با توجه به اینکه مستأجر فقط ۳ روز فرصت دارد تا از خود دفاع کند احتمال کمی وجود دارد که بتواند از صدور حکم تخلیه ممانعت به عمل آورد.
همچنین بخوانید : حق شفعه در ملک مشاع چگونه است؟
اگر مستأجر درخواست دادرسی فوری داشته باشد میتواند بدون ارائه دادخواست از خود دفاع کند.
گرفتن حکم چقدر زمان می برد؟
بعد از ارائه دادخواست و مدارک لازم توسط مالک بلافاصله جلسه دادرسی تعیین شده و مستأجر به شورای حل اختلاف فراخوانده میشود. پس از طی این مراحل حکم تخلیه صادر میشود. اگر مراحل انجام کار را با کمک یک وکیل ملکی انجام دهید حداکثر ظرف مدت یک ماه میتوانید حکم تخلیه ملک را دریافت کنید.
نیروهای اجرای احکام چه زمانی برای تخلیه حاضر میشوند؟
اگر موجر از دادگاه یا شورای حل اختلاف حکم تخلیه را دریافت کند مستأجر تا ۲۰ روز پس از تاریخ صدور حکم میتواند به آن اعتراض کرده یا تقاضای تجدید نظر کند. پس از گذشت ۲۰ روز مالک تقاضای صدور اجرائیه میکند و دوباره ۱۰ روز به مستأجر فرصت اعتراض مجدد داده میشود. اگر در این ۱۰ روز اعتراضی از جانب مستأجر صورت نگیرد نیروهای کلانتری یا اجرای احکام در محل حاضر شده و حکم را به اجرا در میآورند.
صدور حکم تخلیه و ابلاغ آن به چه صورت است؟
اگر حکم تخلیه در شورای حل اختلاف یا دادگاه صادر شود، این حکم ظرف مدت ۲۴ ساعت به مستأجر ابلاغ میشود. از زمان ابلاغ حکم مستأجر به مدت ۷۲ ساعت فرصت دارد ملک را تخلیه کند. اگر حکم تخلیه توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد، مستأجر ظرف مدت ۲۸ ساعت مطلع میشود و ۷۲ ساعت برای تخلیه زمان دارد. موجر هم ۷۲ ساعت فرصت دارد مبلغی را که به عنوان رهن منزل از مستأجر دریافت کرده است به وی بازگردانده و رسید آن را به دایره اجرایی اداره ثبت اسناد و املاک ارائه دهد.