اگر ملکی مورد تصرف غیرقانونی شخصی غیر از مالک قرار گرفته باشد، مالک قانونی آن میتواند در دادگاه صالح تقاضای خلع ید، یا رفع تصرف یا غصب را مطرح نماید. خلع ید در مورد اموال غیرمنقول (خانه، زمین، باغ) مطرح میشود. در ماده ۳۰۸ قانون مدنی آمده است:”غصب، استیلا بر مال غیر به نحو عدوان است”. خلع ید به معنای طرح دعوی، به منظور اخراج شخص متصرف غیرقانونی از ملک قانونی خویش است و در اصطلاح حقوقی، به معنای رفع تصرف از متصرف به استناد حکم دادگاه میباشد. با گروه وکلای نیک داد در این مقاله همراه باشید تا اطلاعات کامل و جامعه ای درباره دعوای خلع ید به دست آورید.
انواع خلع ید
۱. خلع ید غاصبانه
در این حالت خواهان ادعا میکند که ملک او به صورت غیرقانونی توسط خوانده تصرف شده است و تقاضای رفع تصرف آن را دارد. از آنجایی که در دعوای خلع ید غاصبانه بین مالک و متصرف قراردادی وجود نداشته است، اثبات مالکیت توسط خواهان نیازمند ارائهی دلایلی و شواهدی است. یکی از مواردی که خواهان باید آن را اثبات کند مالکیت او بر ملک است. قانون کسی را مالک میداند که نام او در دفتر ثبت املاک ثبت شده باشد. دادگاه برای اثبات این امر از دفتر ثبت املاک استعلام مینماید. بعد از اینکه مالکیت خواهان بر ملک اثبات شد میتوان دعوای خلع ید غاصبانه را مطرح کرد.
۲. خلع ید امانی
در دعوای خلع ید امانی در ابتدا بر اساس قراردادی بین خواهان و خوانده یک رابطهی حقوقی برقرار بوده است. طرفین بر سر بندهای این قرارداد با یکدیگر به توافق نظر رسیدهاند. حال اگر مدت زمان این قرارداد به پایان برسد و مالک قصد تمدید قرارداد را نداشته باشد اما متصرف همچنان ملک را در تصرف خود داشته باشد مالک میتواند ادعا کند که وی به صورت غیرقانونی ملک را غصب کرده است و دعوای خلع ید امانی را مطرح کند. لازم به ذکر است که اگر در قرارداد برای تصرف ملک مدت زمانی تعیین نشده باشد، در صورتی مالک میتواند دعوای خلع ید امانی را مطرح کند که ملک خود را از متصرف مطالبه کرده باشد و متصرف از آن رفع تصرف نکند. از اینجا به بعد تصرف ملک غاصبانه و غیرقانونی تلقی میشود.
بخوانید : وکیل ملکی در شهریار اندیشه
۳. خلع ید مشاعی
این نوع دعوا زمانی مطرح میشود که ملکی به چندین مالک تعلق داشته باشد یعنی به صورت شراکتی خریداری شده باشد یا به فرزندان یک خانواده ارث رسیده باشد. در این حالت، اگر یکی از مالکان ادعای مالکیت مستقل داشته باشد یا بدون اجازهی دیگران در کل ملک تصرف کند میتوان دعوای خلع ید مشاعی را مطرح کرد. به عنوان مثال، اگر خانه پدری به به دو برادر به ارث برسد در عین حال که هر دو مالک کل خانه میباشند، هیچ کدام نمیتوانند مالکیت مستقل داشته باشند. به همین دلیل هیچ یک از مالکین ملک مشاع بدون اجازه دیگران حق تصرف در ملک را ندارند و در صورتی که یکی از آنها از این قانون تخطی کند میتواند دعوای خلع ید مشاعی را مطرح کرد.
شرایط دعوای خلع ید چیست و اثبات چه مواردی ضروری ست؟
سه شرط برای طرح دعوای خلع ید وجود دارد:
- مالک بودن خواهان
- متصرف بودن خوانده
- غیرمجاز بودن تصرف خوانده
اولین موردی که در این دعوا باید اثبات شود مالکیت خواهان بر ملک مورد نزاع است. عدم ارائه سند مالکیت باعث رد دعوا میشود. در مرحله دوم باید ثابت شود که ملک به تصرف خوانده در آمده است. در مرحله سوم غیرقانونی بودن این تصرف توسط خوانده مورد اثبات قرار میگیرد.
مدارک مورد نیاز
برای نگارش دادخواست خلع ید مدارکی مانند مشخصات خواهان(مالک رسمی ملک) و مشخصات خوانده (شخص متصرف) مورد نیاز است. علاوه بر آن به استشهادیه شهود، درخواست استعلام ثبتی، اظهارنامه قانونی ارسال شده و گواهی ابلاغ، تصویر مصدق کارت ملی و درخواست ارجاع به کارشناس باید بههمراه تصویر مصدق سند مالکیت ضمیمه دادخواست خلع ید شده و به مرجع قانونی مربوطه تحویل داده شوند.
مقایسه تخلیه ید، خلع ید و تصرف عدوانی
دعوای خلع ید در مورد ملکی انجام میشود که مورد تصرف غیرقانونی شخص دیگری قرار گرفته است و مالک میخواهد ملک خود را از تصرف وی درآورد. اگر بین مالک و متصرف قراردادی مانند قرارداد اجاره وجود داشته باشد که در آن زمان تخلیه ملک مشخص باشد ولی پس از فرا رسیدن موعد تخلیه مستأجر از تخلیه ملک خودداری کند، مالک میتواند علیه او دعوای تخلیه ید را مطرح کند. دعوای خلع ید فقط در مورد اموال غیرمنقول مطرح است. دعوای تخلیه ید را هم در مورد اموال غیرمنقول و هم در مورد اموال منقول میتوان طرح کرد.
در دعوای خلع ید خواهان باید با ارائه سند رسمی مالکیت خود را بر ملک مورد نزاع اثبات کند. در واقع اولین کاری که پس از طرح دعوا انجام میدهد اثبات مالکیت است اما در دعوای تصرف عدوانی بحث مالکیت مطرح نیست تنها بحث تصرف مطرح است. به بیان دیگر، در دعوای تصرف عدوانی شخصی که در ابتدا ملک را در تصرف خود داشته است نسبت به شخص دیگری که بعد از وی ملک را به تصرف خود درآورده ادعای تصرف عدوانی میکند. در این نوع دعوا، مدعی برای اثبات ذی حق بودن خود به تصرفات سابق خود استناد میکند و بحث مالکیت مطرح نیست. به بیان دیگر، در دعوای تصرف عدوانی همین که سابقه تصرف خواهان، تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود کافی است و نیازی به اثبات مالکیت نمیباشد.
بخوانید : حق شفعه در ملک مشاع
دستمزد وکیل برای دعوای خلع ید چقدر است ؟
به طور کلی هر دعوایی که موضوع آن مال بوده و برای ذی نفع منفعت مالی در بر داشته باشد دعوای مالی محسوب میشود. دعوای الزام به انتقال یک واحد آپارتمان مثالی از دعوای مالی است. با توجه به این تعریف دعوای خلع ید یک دعوای مالی محسوب میشود. میزان حق الوکاله وکیل دادگستری در سال ۱۴۰۲ به این صورت است که اگر حکم دادگاه بدوی در مورد بهای ملک مورد نزاع قطعی باشد، ۱۰ درصد بهای خواسته شده به عنوان حق الوکاله در نظر گرفته میشود. اگر حکم دادگاه بدوی قطعی نباشد، حق الوکاله مطابق جدول زیر تعیین میشود:
اثبات مالکیت خواهان بر ملک مورد نزاع، مهمترین رکن دعوای خلع ید است.
به دعوای خلع ید در چه دادگاهی رسیدگی می شود ؟
دعوای خلع ید یک دعوای حقوقی است که باید در دادگاه صالح به آن رسیدگی شود و رسیدگی به آن در صلاحیت شورای حل اختلاف نمیباشد. دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای خلع ید دادگاه محل وقوع ملک است.
چه کسی می تواند دادخواست خلع ید بدهد؟
خواهان دعوای خلع ید فقط میتواند مالک قانونی ملک باشد. مالک قانونی ملک شخصی است که سند رسمی ملک به نام او صادر شده است. خوانده این دعوا هم متصرف است که ملک را به صورت غیرقانونی در تصرف خود درآورده است. ممکن است متصرفان چند نفر باشند که در این صورت دادخواست باید علیه همه آنها مطرح شود.
نمونه دادخواست خلع ید
مشخصات خواهان: نام- نام خانوادگی- شماره ملی و آدرس مالک
مشخصات خوانده: نام- نام خانوادگی- شماره ملی و آدرس متصرف
خواسته یا موضوع و بهای آن : تقاضای صدور حکم مبنی بر خلع ید – مطالبه کلیه خسارات دادرسی
دلایل و منضمات دادخواست : استشهادیه محلی- شهادت شهود عندالزوم- سند مالکیت
شرح دادخواست:
با سلام
احتراما به عرض میرساند اینجانب ، به واسطه سند رسمی شماره …… تنظیمی در دفترخانه……، مالک قانونی ۶ دانگ آپارتمان واقع در …………………………
نمونه رأی دادگاه بدوی در خصوص خلع ید
در خصوص دعوی خواهان ……………….. با وکالت آقای ……………….. به طرفیت ……………….. به خواسته صدور حکم بر خلع ید خوانده از پلاک ثبتی ……………….. بخش……………….. تهران؛ دادگاه با توجه به مندرجات پرونده و بررسی مدارک و لوایح تقدیمی طرفین دعوی و استماع دفاعیات وکلای طرفین نظر به اینکه ارکان دعوای خلع ید الف- احراز مالکیت خواهان ب – تصرف خوانده ج- بدون مجوز بودن تصرفات خوانده می باشد.
در پرونده حاضر خواهان با مراجعه به اتحادیه صنفی مربوطه کتباً موافقت خود را مبنی بر اخذ پروانه کسب بیان نموده و حق اعتراض را از خود سلب نموده است که مورد تأیید وکیل خواهان قرارگرفته است. مع الوصف رکن غاصبانه بودن تصرف با اعلام موافقت خواهان منتفی گردیده است.
به عبارت دیگر مالک با اعلام موافقت خود مبنی بر اخذ پروانه کسب موافقت خود را بر تصرف ملک ابراز نموده است؛ لذا دعوای ایشان به این جهت قابلیت استماع را نداشته و مستنداً به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی صادر و اعلام می نماید و قرار صادره ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ، قابـــــل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران میباشد.