مطالبه ارش ملک معیوب با وکیل اغلب زمانی رخ میدهد که صاحب یک ملک، ملک مورد نظر را به خریدار میفروشد (بیشتر این معاملات بر روی املاکی انجام میپذیرد که آپارتمان، ساختمان، واحد مسکونی یا تجاری و … باشد. این موضوع در زمینهای بایر قابل اجرا نخواهد بود. زمینهای بایر از شرایط مطالبهی ارش برخوردار نیستند، چرا که بیشتر تغییر وضعیتها و خسارات ایجاد شده، بر روی ساختمان میباشد.) و پس از فروش خریدار با معیوب بودن ملک مواجه میگردد.
زمانی که خریدار پس از تحویل ملک خریداری شده، با تغییر وضعیت در ملک (مانند از بین بردن ستون در خانه، خراب کردن و تغییر وضعیت در اتاق خواب و آشپزخانه و …) مواجه گردد، میتواند اقدام به مطالبه ارش ملک معیوب با وکیل از فروشنده نماید، چرا که وی ملک خریداری شده را تحویل نگرفته و در مقابل آن ملک معیوب را تحویل گرفته است.
همچنین بخوانید : هزینه وکیل ملکی چقدر است؟
به طور کلی میتوان گفت که: ارش گرفتن یکی از قواعد عمومی در بسیاری از قراردادها بوده و تنها به بیع اختصاص ندارد. استفاده از ارش در تمامی قراردادهای تملیکی و معوض جایز است به غیر از عقد اجاره. زمانی میتوان اقدام به مطالبه ارش نمود که ملک مورد نظر در حین معامله معیوب بوده و خریدار از معیوب بودن آن آگاه نگردد.
ارش چیست؟
برای پی بردن به مفهوم ارش چیست؟ در قانون مدنی، میتوان به معنی خسارت اشاره کرد. در قانون مجازات اسلامی از ارش با عنوان ضرری یاد شده است که به جسم و جان یک طرف وارد شده است. ارش ملک معیوب بیانگر خسارتی است که به مال غیر منقول معیوب وارد شده است. (منظور از معیوب بودن، ایجاد تغییر وضعیت در مال مورد نظر است و یا نقص تفاوت دارد.)
برای پی بردن به مفهوم کامل و دقیق ارش چیست؟ میتوان به ماده ۴۲۷ از قانون مدنی اشاره کرد. به طور کلی ما به التفاوت بین قیمت کالای سالم و معیوب خسارتی است که از آن با عنوان ارش یاد میشود. بر اساس قانون جهت پرداخت ارش، مهلتی تعیین نمیشود. در یک تعریف جامعتر از ارش میتوان به مادهی ۴۴۹ از قانون مجازات اسلامی اشاره کرد. بر اساس این مادهی قانونی، ارش نوعی دیه غیر مقرر است که بر اساس میزان خسارت وارد شده و صلاحدید مراجع قانونی، تعیین میگردد.
قیمت ارش
یکی از موارد بسیار مهم در مطالبه ارش ملک معیوب با وکیل، توجه به قیمت ارش است. چنانچه خریدار پس از خرید ملک و مشاهدهی معیوب بودن آن، همچنان بر قرارداد خود پایبند بوده و قصد فسخ قرارداد را نداشته باشد، میتواند اقدام به دریافت و مطالبهی ارش نماید. قیمت ارش توسط دادگاه تعیین خواهد شد. متقاضی باید ابتدا ثبت درخواست مطالبه را انجام داده و قاضی بر اساس اطلاعات به دست آمده و انجام کارشناسی و قرار دادرسی، قیمت ارش را تعیین میکند.
طرفین دعوای مطالبه ارش ملک معیوب
طرفین دعوای مطالبه ارش ملک معیوب، طبیعتا خریدار و فروشنده ملک معیوب میباشند. فردی که ملک مورد نظر را خریداری نموده است به عنوان خواهان دعوی شناخته شده و باید اقدام به طرح دادخواست نماید. فردی که اقدام به فروش ملک مورد نظر نیز نموده است به عنوان خوانده در این دعوی شناخته میشود.
دادخواست مطالبه ارش ملک معیوب
پس از تعیین طرفین در مطالبه ارش ملک معیوب با وکیل، باید دادخواستی از سوی خواهان تنظیم گردد. خواهان دعوی برای تنظیم دادخواست باید به مراجع خدمات قضایی مراجعه نموده و تقاضای دریافت تنظیم دادخواست را نماید. نکته مهم در این زمینه، توجه به تنظیم و درخواست دادخواست است، چرا که استفاده از شکواییه و شکایت مربوط به دعاوی جزایی میباشد. در حالی که دعوی مطالبه ارش دعوا حقوقی و مدنی به شمار میرود. در نظر داشته باشید که تکمیل فرد دادخواست باید بر اساس دانش و تخصص کافی انجام پذیرد. لیکن بسیاری از افراد از دانش وکلای کاردان در این زمینه استفاده میکنند. از عوامل ذکر شده در این فرمها میتوان به فاکتورهای زیر اشاره کرد:
- مشخصات کامل خواهان (ذکر اطلاعاتی از قبیل: نام، نام خانوادگی، آدرس، شماره تماس، نام پدر و …)
- مشخصات کامل خوانده (ذکر اطلاعات شخصی اعم از: نام، نام خانوادگی، نام پدر، شغل، آدرس، شماره تماس و ..)
- مشخصات وکیل و یا نماینده قانونی (در صورت وجود نماینده و یا وکیل قانونی، باید مشخصات وی اعم از: نام، نام خانوادگی، نام پدر، سن و … ذکر گردد.)
- مدارک مورد نیاز برای دادخواست
- موضوع دادخواست
- شرح کامل دادخواست: (مهمترین فاکتور برای تنظیم دادخواست است. باید در تنظیم این قسمت به نحوهی نگارش موضوع بسیار توجه داشته باشید که توجه دادگاه را جلب نموده تا آن را سریعتر پیگیری نمایند.)
نحوه صدور اجراییه ارش
زمانی میتوان اقدام به مطالبه ارش ملک معیوب با وکیل نمود که حکم اجراییه از سوی دادگاه و مراجع ذیصلاح صادر شده باشد. (در نظر داشته باشید زمانی دعوی به دادگاه انتقال داده میشود که مبلغ مورد دعوی بیش از ۲۰ میلیون تومان باشد. در غیر این صورت، دعوی در شورای حل اختلاف مطرح شده و مراحل آن سپری خواهد شد.) رای دادگاه باید حتما به قطعیت رسیده و سپس اجرا گردد. همانطور که میدانید بسیاری از رایهای دادگاه از فرایند فرصت تجدید نظر برخوردار هستند. زمانی که رای مورد نظر پس از نظرخواهی همچنان با نظر دادگاه قبلی موافق بوده و حکم به نفع خواهان دعوا باشد، خواهان میتواند حکم را دریافت نموده و به اجرای احکام مراجعه کند. پس از مراجعه به اجراییه احکام، میتواند صدور اجراییه را دریافت نموده و مطالبهی ارش ملک مورد نظر را نماید.
مرجع صالح برای رسیدگی
مرجع صالح برای رسیدگی به مطالبه ارش ملک معیوب با وکیل، دادگاه حقوقی است که در محل ملک مورد نظر واقع است. دادگاههای مربوط به طرح دعوی یک ملک، دادگاههایی هستند که در حوزه ملک مورد نظر واقع شدهاند. این امر هیچ ارتباطی به سکونت خواهان و یا خوانده در محل مورد نظر، نخواهد داشت.
مستندات قانونی ارش
یکی از موارد بسیار مهم برای مطالبه ارش ملک معیوب با وکیل، استفاده از مستندات قانونی ارش است. استفاده از این مستندات وابسته به قرار کارشناسی میباشد. کارشناسان مربوطه اقدامات کارشناسی (مانند قیمت گذاری ها و ..) را انجام داده و اطلاعات مهم را در اختیار مرجع ذیصلاح قرار میدهند. برای کسب اطلاعات مهم در این زمینه، میتوانید به مادهی ۴۲۲ الی ۴۲۷ از قانون مدنی مراجعه نمایید. از اطلاعاتی که توسط کارشناسان جمع آوری میگردد میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- قیمت ملک مورد نظر قبل از معیوب شدن
- قیمت ملک مورد نظر بعد از معیوب شدن
آیا میدانید دستور تخلیه فوری ملک چگونه است؟
پس از این فرایند میزان خسارات و ارش وارد شده تعیین میگردد. پس از اینکه رای مورد نظر قطعی شده و به نفع خواهان باشد، وی میتواند برای دریافت ارش اقدام کند. در این صورت طرف مقابل (محکوم علیه یا خوانده) باید مالی را به دادگاه معرفی کند. اگر پرداخت ارش انجام نپذیرد دادورز اجرای احکام اقدام به استعلام از:
- اداره ثبت اسناد و املاک
- بانک مرکزی
- شهرداری
و غیره نموده تا فرایند مطالبه ارش ملک معیوب با تکیه به قانون کامل انجام پذیرد.
نکات مهم در دعوای مطالبه وجه، بابت ارش ملک معیوب
توجه به برخی از نکات مهم در دعوی مطالبه ارش ملک معیوب با وکیل، بسی مهم و ضروری خواهد بود. از جمله این نکات مهم و طلایی عبارتند از:
- در صورتی که اموالی از خوانده و یا محکوم علیه برای توقیف در دسترس نباشد، بر اساس ماده ۳ از قانون اجرا محکومیتهای مالی، حکم جلب خوانده صادر خواهد شد.
- برای تشخیص معیوب بودن یک ملک، به عرف و عادت توجه میشود. این امر با توجه به تخصص و دانش کارشناسان رسمی دادگستری قابل اجرا خواهد بود.
- در صورتی که معیوب بودن بیع به اندازهای باشد که ملک از اعتبار و مالیت ساقط گردد، ملک از ارزش فاقد شده و بیع باطل خواهد بود.
- اخذ ارش در قرارداد اجاره، قانونی نیست. در صورت بروز حدوث عیب، مستاجر فقط توانایی فسخ قرارداد را دارد.
- خریدار ملک معیوب هر زمان که بخواهد میتواند اقدام به مطالبه ارش ملک معیوب نماید. بنابراین مطالبه ارش ملک معیوب، فوری نخواهد بود.