مجازات ساخت و ساز در ملک مشاع بدون اجازه شریک

یکی از سوالاتی که ذهن بسیاری از مخاطبین را به سمت خود جلب می‌کند این است که: آیا ساخت و ساز در ملک مشاع بدون اجازه شریک امکان پذیر است؟ این روزها بسیارند سازه هایی که به صورت مشاع ساخته و به فروش می‌رسند. ساخت و ساز در ملک های مشاع بر اساس قوانین خاصی انجام می‌پذیرد. برای کسب اطلاعات مهم در این زمینه، می‌توانید در ادامه با ما همراه شوید.

ملک مشاع یعنی چه؟

برای اینکه بتوانید به اطلاعات دقیق و اصولی در زمینه‌ ساخت و ساز در ملک مشاع بدون اجازه شریک، دست یابید باید ابتدا ملک مشاع را بشناسید. ملکی که مالکیت آن بین دو الی چند نفر مشترک باشد، ملک مشاع شناخته می‌شود. بر این اساس هر یک از بخش‌های مختلف در ملک مورد نظر، از مالکیت شرکا برخوردار هستند. در بسیاری از اصطلاحات قانونی از این ملک‌ها با عنوان اشاعه نیز یاد می‌شود. برای پی بردن به مفهوم کلی این ملک، به مثالی در این زمینه اشاره خواهیم کرد:

در مواردی که یک ملک از دو یا چند مالک برخوردار بوده و هر کدام از آنها دارای نیمی از مالکیت ملک (۳ دانگ و …) باشند، ملک مشاع شناخته می‌شود. در این صورت اگر ملک مورد نظر از ۱ پارکینگ یا انباری برخوردار باشد، نمی‌توان گفت که: پارکینگ و یا انباری از آن یکی از مالکین است. اگر بخواهیم به یک ماده‌ی قانونی در این زمینه اشاره کنیم، می‌توان از ماده‌ی ۵۷۱ قانون مدنی یاد کرد. بر اساس این ماده: منظور از شرکت همان اجتماع حقوق مالکین متعدد در یک شی واحد است که به نحو اشاعه می‌‌باشد. مالکین مشاعی در تمامی ذرات یک ملک مشاع، شریک یکدیگر هستند. بنابراین هیچ قسمتی در یک ملک وجود ندارد که به تمامی شرکا تعلق نداشته باشد.

نتایج حقوقی ساخت و ساز در ملک مشاع

ساخت و ساز در ملک مشاع بدون اجازه شریک، مشکلات مختلف و در نتیجه حکم قضایی را در بر خواهد داشت. همانطور که می‌دانید تمامی مالکین ملک مشاع در جز به جز ملک مورد نظر، از سهم خاصی برخوردار هستند. بنابراین ساخت و ساز در این نوع از املاک باید حتما با جلب رضایت مالکین انجام پذیرد. در صورتی که ساخت و ساز بدون اطلاع مالکین دیگر انجام پذیرد، مالکان نمی‌توانند برای تخریب آن اقدام کنند مگر آنکه حکم قضایی را از مراجع ذیصلاح دریافت نمایند. در صورتی که دیگر مالکین اقدام به تخریب ساخت و ساز نمایند، با جرم کیفری مواجه خواهند شد.

همچنین بخوانید : مجازات ساخت و ساز بدون مجوز چیست؟

در صورتی که مالکین دیگر بدون دریافت حکم قانونی اقدام به تخریب ساخت و ساز در ملک مشاع بدون اجازه شریک، نمایند باید اقدام به پرداخت هزینه خسارت نمایند. در حالی که با استفاده از راهنمایی‌ها و مشاوره‌های دقیق و اصولی افراد کاردان، می‌توان به راحتی حکم قضایی مناسب را دریافت کرد.

نحوه تقسیم بندی ملک مشاع

همانطور که پیش‌تر در زمینه‌ ساخت و ساز در ملک مشاع بدون اجازه شریک اشاره شد، هر کدام از مالکین در بخش‌های مختلف ملک مشاع سهیم هستند. نکته قابل توجه در این زمینه، پراکنده بودن سهم تمامی مالکین در بخش‌های مختلف ملک است. بنابراین تقسیم و تفکیک آن بسی دشوار و پیچیده خواهد بود. مهمترین راهکار در این زمینه، توجه به نظر قانونگذار است. تقسیم بندی بر اساس نظر قانونگذار با توجه به فاکتورهای مهمی رقم می‌خورد.

1. گام اول از نظر قانونگذار، توجه به تراضی میان مالکین است. بر اساس این نظریه تقسیم بندی ملک مشاع با توجه به توافق شرکا انجام می‌پذیرد.
2. گام دوم زمانی برداشته می‌شود که توافق بین مالکین صورت نپذیرد. در این صورت متقاضی برای اجرای تفکیک، ناچار به استفاده از روش‌های قانونی خواهد بود. در این صورت استفاده از روش‌های زیر بسی هوشمندانه خواهد بود:

• تقسیم بندی ملک مشاع توسط اداره ثبت اسناد و املاک
• تقسیم بندی ملک مشاع در دادگاه (بر اساس ماده ۵۸۸ قانون مدنی)

برای اطلاعات بیشتر درباره انواع تقسیم بندی مال مشاع کلیک کنید.

قرارداد ساخت و ساز ملک مشاع

کسب رضایت طرفین برای ساخت و ساز ملک مشاع، امری مهم و ضروری تلقی می‌گردد. برای این منظور شاهد تنظیم کردن قرارداد خاصی هستیم که از موارد مهمی تبعیت می‌کند. این موارد عبارتند از:

• شرایط توافقنامه بین شرکای مختلف در ملک مشاع
• توجه به سرمایه شرکا برای تعیین حق و حقوق آنها
• تقسیم هزینه های نگهداری، نوسازی و اصلاح و ابلاغ آنها
• تعیین محدودیت‌های در نظر گرفته شده برای فروش
• قوانین تعیین شده برای مدیریت ملک مشاع
• مسئولیت شرکت برای اجرای اصلاحات

لازم است بدانید که برخی از موارد به جای تنظیم شدن در قراردادهای ساخت و ساز، به صورت عرفی مورد تایید شرکا قرار گرفته‌اند. برای این منظور می‌توان به اطلاع رسانی به دیگر اعضا و شرکا برای فروش ملک مشاع اشاره نمود. همچنین در نظر گرفتن برخی از توافقات مختلف جهت تقسیم بندی ملک و تمدید سی ساله‌ آنها، از دیگر موارد عرفی در قرارداد به شمار می‌روند.

مجازات ساخت و ساز در ملک مشاع بدون اجازه شریک

ساخت و ساز در ملک مشاع بدون اجازه شریک از تبعات قانونی مختلفی برخوردار است که بر اساس صلاحدید قانونگذار، تعیین خواهند شد. توجه به نظر تمامی شرکا برای ساخت و ساز در ملک مشاع امری ضروری و حائز اهمیت است. اگرچه می‌توان از نظر ارزش مادی سهم مالکین را مشخص نمود اما از نظر جغرافیایی و فیزیکی نمی‌توان ارزش خاصی برای آن تعیین کرد. به این منظور که اگر فردی دارای یک دانگ از یک ملک است، معلوم نیست کدام منطقه از زمین به وی تعلق دارد. در ملک هایی که به صورت مشاع هستند، مالکین در تمامی قسمتهای مختلف ملک مورد نظر، سهیم خواهند یود. بنابراین ساخت و ساز در این نوع از ملک‌ها، کاملا غیر قانونی تلقی می‌شود (مگر در موارد خاص).

همچنین بخوانید: حق شفعه در ملک مشاع چیست؟

در این صورت سایر شرکا می‌توانند از مالک یا مالکین مورد نظر که اقدام به ساخت و ساز نموده‌اند، شکایت کنند. در مواردی که شکایت به دادگاه ارجاع گردد، شاهد حکم تخریب و یا پرداخت اجرت المثل خواهیم بود. لذا بر اساس قانون، مهمترین گام برای بهره برداری از فرایند ساخت و ساز در این نوع از املاک، کسب رضایت طرفین است. در این صورت هرگونه دخل و تصرفی در این نوع از املاک، غیر قانونی تلقی می‌گردد.

ساخت و ساز در زمین ارثی

قوانینی که برای ساخت و ساز در ملک مشاع بدون اجازه شریک تعیین شده‌اند، برای ساخت و ساز در زمین ارثی نیز صدق می‌کنند. در صورتی که زمین به تعدادی از افراد ارث رسیده باشد و یک یا چند تن از آنها بدون اجازه‌ی سایر وراث اقدام به ساخت و ساز نمایند، این عمل آنها غیر قانونی است. در این صورت سایر وراث می‌توانند اقدام به تنظیم شکایت در دادگاه ذیصلاح نمایند. بنابراین تمامی وراثی که در مالکیت یک زمین مشارکت دارند، باید برای ساخت و ساز آن به توافق برسند.

پروانه ساخت برای زمین مشاع

برای ساخت و ساز در ملک مشاع باید مراحل خاصی را سپری کرد که یکی از مهمترین آنها کسب رضایت از سایر شرکا است. یکی از فرایندهای بسیار مهم در زمینه‌ ساخت و ساز برای املاک مشاع، دریافت پروانه ساختمانی است. با توجه به زمان بر بودن این پروسه و همچنین آماده سازی برخی از مدارک و غیره، اغلب مالکین مشاعی یک نفر را برای سپری کردن پروسه اخذ پروانه ساختمانی انتخاب می‌کنند. بهتر است بدانید که شهرداری پروانه ساختمانی را صادر نمی‌کند مگر با دریافت رضایت تمامی مالکین.

دریافت پروانه ساخت برای زمین مشاع به منزله‌ی تفکیک زمین برای ساخت و ساز در ملک مشاع نیست. به این منظور که دریافت رضایت شرکا، تنها المان کافی برای ساخت و ساز در این زمین‌ها به شمار نمی‌رود، بلکه برای ساخت و ساز باید مراحل قانونی خاصی را سپری کرد.

تفاوت قلع و قمع و خلع ید در ملک مشاع چیست؟

قوانین مختلفی برای ساخت و ساز در ملک مشاع بدون اجازه شریک وجود دارند که هر کدام در بر دارنده نکات بسیار مهمی هستند. در ماده‌ی ۵۸۱ از قانون مدنی ذکر شده است که: تصرف هر یک از شرکا از ملک مشاع بدون اجازه سایر شرکا، فضولی و دخالت محسوب می‌شود و با وی بر اساس مقررات رفتار خواهد شد. در مواد ۵۷۵ الی ۵۷۸ از قانون مدنی می‌توان شاهد بسیاری از نکات طلایی و مهم در این زمینه بود که هر کدام بر اساس المان های خاصی تعیین شده‌اند. برای پی بردن به تفاوت خلع ید و قلع و قمع می‌توان به یک تعریف کلی از آنها اشاره کرد.

آیا می دانید : چه کسی می تواند دادخواست خلع ید بدهد؟

منظور از خلع ید: در صورتی که یکی از شرکا با تصرف ملک مانع از مصرف سایر شرکا از ملک مشاع گردد، می‌توان شخص متصرف را بیرون کرد. در حالی که منظور از قلع و قمع: حکمی است که برای انهدام ساخت و ساز صورت گرفته در ملک مشاع بدون اجازه، صادر می‌شود.

قلع و قمع ملک مشاع

یکی از اصطلاحات حقوقی که در زمینه ساخت و ساز در ملک مشاع بدون اجازه شریک با آن مواجه هستیم، قلع و قمع ملک مشاع است. منظور از قلع و قمع، حکمی است که از سوی مراجع ذیصلاح جهت انهدام و تخریب بنا، ساختمان، اشجار و غیره، صادر می‌شود. این حکم زمانی صادر می‌شود که خوانده دعوا و یا شخص متصرف در یک ملک مشاع، بدون اجازه و مجوز لازم و قانونی، اقدام به استفاده از ملک مشاع نماید. نکته بسیار مهم در طرح دعوای قلع و قمع، امکان طرح آن توسط هر یک از شرکا است. به این معنی که هر یک از شرکای یک ملک، می‌توانند اقدام به طرح این دعوی نمایند. برای این موضوع باید مالک و یا مالکین شش دانگ اقدام به طرح دعوی نمایند. در این صورت بهترین راهکار برای دستیابی به حق و حقوق مناسب، استفاده از طرح دعوی خلع ید و قلع و قمع بنا است.

نقش وکیل در ساخت و ساز در ملک مشاع بدون اجازه شریک

تنظیم درخواست برای دعاوی ساخت و ساز در ملک مشاع بدون اجازه شریک بر اساس فاکتورهای خاصی رقم می‌خورد. دعاوی حقوقی مانند: درخواست افراز ملک، از پیچیدگی‌های خاصی برخوردار هستند. بنابراین دور از ذهن نیست که بسیاری از مردم عادی از مراحل آن آگاهی کافی نداشته باشند. عدم برخورداری از آگاهی کافی در این زمینه نیز می‌تواند: افزایش میزان هزینه، صرف زمان طولانی و در برخی از موارد، عدم دستیابی به نتایج مورد نظر را نیز به همراه داشته باشد. لذا استفاده از وکیل در این امور، بسی هوشمندانه و مفید تلقی می‌گردد.