شرایط فسخ قرارداد ملک چیست؟

آنچه در این مقاله می خوانید

فسخ قرارداد یعنی چه؟

اطلاع از شرایط فسخ قرارداد ملک برای هر یک از طرفین معامله ملک، امری ضروری تلقی می گردد. منظور از فسخ قرارداد خاتمه دادن و یا انحلال قراردادهای ملکی با استفاده از روش های ارادی است. بسیار پیش آماده است که یکی از طرفین در یک معامله ملکی قصد فسخ قرارداد را داشته باشد. فسخ قرارداد بر اساس قوانین خاصی انجام می پذیرد. برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه، می توانید به ماده ۲۱۹ از قانون مدنی مراجعه نمایید.

گروه وکلای نیک داد با کمک زبده ترین وکلای ملکی آماده پذیرش انواع پرونده های ملکی می باشد.

فسخ قرارداد به چه معناست؟

قبل از هر اقدامی توسط طرفین در قراردادهای ملکی، بهتر است ابتدا به مفاهیم و همچنین شرایط فسخ قرارداد ملک توجه نمود. منظور از فسخ قرارداد، پایان دادن به یک قرارداد تنظیم شده و همچنین آثار حقوقی آن است. در صورتی که قرارداد تنظیم شده با اختیار و اراده یکی از طرفین در قرارداد و بدون رضایت طرف دیگر بر هم زده شود، فسخ قرارداد انجام می پذیرد. در صورتی که بر هم زدن قرارداد به صورت غیر ارادی و توسط عوامل خارج از اختیار طرفین انجام پذیرد، عمل انفساخ صورت خواهد پذیرفت. به طور کلی عقد قرارداد به دو صورت:

  • عقد لازم
  • عقد جایز

انجام می پذیرد. با یک نگاه کوتاه به تمامی قراردادهای ملکی (خرید، فروش، رهن، اجاره و …) می توان شاهد بند فسخ قرارداد بود. البته که این فرآیند بر اساس ادله های قانونی و رعایت قوانین در نظر گرفته شده، انجام می پذیرد.

نکته طلایی: یکی از مهم ترین شرایط فسخ قرارداد ملک، عدم برخورداری قرارداد از بند (اسقاط کافه خیارات) است. بر اساس این بند، طرف معامله هیچ حقی نسبت به فسخ قرارداد نداشته و به هیچ دلیل موجهی نمی تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید.

قوانین فسخ معامله ملک کدام اند؟

قوانین فسخ قرارداد کدام اند؟

از اصلی ترین و مهم ترین شرایط فسخ قرارداد ملک، شناخت قوانین حاکم بر این معامله است. بسیاری از خریداران و فروشندگان به دلایل مختلف، متن قرارداد را مطالعه نکرده و با عدم آگاهی کامل، اقدام به انجام معامله می نمایند. بنابراین بهترین راهکار برای بهره برداری مفید از یک قرارداد، مطالعه کامل متن قرارداد و کسب اطلاع از تمامی بندهای ذکر شده در آن است. از مهم ترین شرایطی که برای فسخ قرارداد باید به آن توجه کرد، عبارتند از:

  • اراده‌ی یکی از طرفین برای انجام فرآیند فسخ قرارداد
  • طرفی که برای فسخ اقدام نموده است، باید با رضایت کامل و بدون اکراه این کار را انجام دهد.
  • فسخ قرارداد باید توسط فردی انجام پذیرد که از اهلیت کامل در این زمینه برخوردار باشد (اهلیت از نظر: سن و سال، موجه و قابل اعتماد، عاقل و …).

قوانین بسیار زیادی در این زمینه وجود دارد. از مهم ترین قوانین در این زمینه عبارتند از:

  1. فسخ قرارداد خرید و فروش ملک به صورت یک طرفه تحت هیچ شرایطی امکان پذیر نیست (مگر اینکه در قولنامه ذکر شده باشد).
  2. یکی از مهم ترین شرایط فسخ قرارداد ملک، برخورداری از ادله کافی، موجه و مناسب در این زمینه است. پشیمانی پس از عقد قرارداد برای فسخ آن، دلیل کافی شناخته نشده و پذیرفتنی نیست.
  3. ارائه ی ضرر و زیان به طرف مقابل از دیگر قوانین تعیین شده در این زمینه است.

فسخ قرارداد اجاره و فسخ قرارداد خرید

یکی از المان های بسیار مهم برای شناخت شرایط فسخ قرارداد ملک، توجه به نوع قرارداد است. همانطور که ذکر شد، قراردادها از دو نوع لازم و جایز برخوردار هستند. قراردادهای لازم از نوع قراردادهایی هستند که طرفین نمی توانند عقد را فسخ نمایند. قرارداد اجاره از زیر مجموعه های قرارداد لازم شناخته می شود. در صورتی می توان از شرایط فسخ برخوردار شد که در قرارداد خیارات آنها ذکر شده باشد. با مراجعه به ماده ۳۹۶ از قانون مدنی کشور می توان به این خیارات (حق بر هم زدن قرارداد یا همان حق فسخ) پی برد. این خیارات از ۱۰ نوع برخوردار هستند که ۳ مورد از آنها مربوط به عقد بیع (خرید و فروش) است. از انواع آنها می توان به موارد زیر اشاره کرد:

  • خیار غبن
  • خیار رویت و تخلف وصف
  • خیار تخلف شرط
  • خیار عیب
  • خیار تدلیس
  • خیار شرط
  • خیار تبعض صفقه

از مهم ترین آنها که بیشتر در زمینه ی فسخ قرارداد اجاره مورد استفاده قرار می گیرند، عبارتند از: خیار تخلف از وصف، خیار عیب، خیار شرط، خیار تخلف شرط، خیار تعذر تسلیم. برای پی بردن به اطلاعات بیشتر می توانید به ماده ۱۴ از قانونی که در مورد رابطه بین موجر و مستاجر است نیز مراجعه کنید.

فسخ قرارداد فروش

یکی از مهمترین شرایط فسخ قرارداد ملک فروشی، شناخت تمامی اصطلاحات حقوقی و عرفی مبایعه نامه است. در صورتی که هر کدام از اصطلاحات ذکر شده در زیر، در زمان پیش نویس قرارداد مورد استفاده قرار گرفته باشند، ویژگی های خاصی را به معامله اعطا می کنند. از این اصطلاحات می توان به:

  • خیار تخلف شرط
  • خیار تدلیس
  • خیار شرط
  • خیار مجلس
  • خیار شرکت
  • خیار عیب
  • خیار رویت

اشاره کرد. در ضمن مواد قانونی مانند ماده ۴۱۶ از قانون مدنی، نیز در این زمینه تصویب شده اند که در زمینه ی فسخ قرارداد فروش خواهند بود.

بیشتر مطالعه کنید: دعوای خلع ید در دعاوی ملکی چیست؟

فسخ قرارداد پیمانکاری

در زمینه ی فسخ قرارداد پیمانکاری می تواند به نوع قرارداد اشاره کرد. همانطور که در شرایط فسخ قرارداد ملک شاهد دو نوع قرارداد هستیم، در این نوع از قراردادها نیز شاهد:

  • قرارداد پیمانکاری دولتی
  • قرارداد پیمانکاری خصوصی

هستیم. فسخ هر کدام از این موارد بر اساس شرایط خاصی امکان پذیر است. همچنین شرایط فسخ از سوی کارفرما نیز بسی متفاوت خواهد بود. برای این امر می توان به ماده ۴۶ از شرایط عمومی پیمان مراجعه کرده و شاهد شرایط این فسخ قرارداد بود.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک زمین و سازنده منعقد می شود. این نوع از قراردادها نیز در دو نوع:

  • قرارداد عادی خارج از شمول قانون
  • قرارداد رسمی مشمول قانون

قابل بهره برداری هستند. از شرایط فسخ قرارداد ملک در هنگام مشارکت در ساخت، باید حتما به نوع قرارداد توجه کرد. اگر بخواهیم به نکات اصلی و مهم در این زمینه اشاره کنیم، می توان از مواد ۴۵۴ و ۴۵۵ در قانون مدنی استفاده کرد.

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

یکی از موارد بسیار مهم در شرایط فسخ قرارداد ملک، پی بردن به نوع قرارداد است. در موارد بسیار زیادی می توان شاهد فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان بود. از مواد قانونی که در این زمینه می توان به آنها تکیه کرد، عبارتند از مواد ۳۵۵، ۳۸۴، ۳۸۵ قانون مدنی کشور.

نحوه فسخ قرارداد چگونه است؟

در کنار توجه به شرایط فسخ قرارداد ملک، در نظر گفتن نحوه فسخ قرارداد نیز بسی حائز اهمیت خواهد بود. مهمترین المان ها برای فسخ قرارداد عبارتند از:

  1. تصمیم برای فسخ قرارداد از سمت طرفین قرارداد، با صلح و آرامش صورت پذیرد. در این صورت طرفین بدون مراجعه به دادگاه و همچنین با برخورداری از کمترین مشکلات، می‌ توانند فسخ قرارداد را تجربه نمایند.
  2. در صورتی که فقط یکی از طرفین اقدام به فسخ قرارداد نماید باید موضوع را به دادگاه ارجاع داده تا مراجع ذیصلاح نسبت به موضوع مورد بحث، نظر قطعی را اعلام نمایند.

نمونه درخواست فسخ قرارداد ملک

نمونه درخواست فسخ قرارداد ملک

هزینه فسخ قرارداد خرید ملک چقدر است؟

هزینه فسخ قرارداد خرید ملک کاملا به مبلغ خرید ملک وابسته است. بنابراین نمی توان به میزان مشخصی از این هزینه در قانون اشاره کرد. توجه به توافق طرفین در این زمینه بسیار حائز اهمیت خواهد بود. یکی از عوامل تاثیرگذار بر روی این هزینه، تعیین میزان ضرر و زیان فسخ قرارداد است.

  • عرف جریمه در نظر گرفته شده برای فسخ قرارداد در خرید ملک، ۱۰ الی ۲۰ % از کل مبلغ فروش ملک است.
  • تعیین جریمه بر اساس تعیین درصدی از ارزش یک ملک در صورت فسخ کامل قرارداد
  • تعیین میزان جریمه ای خاص بر اساس توافق طرفین
  • تعیین میزان جریمه با توجه به جریمه های در نظر گرفته شده برای وضعیت های مشابه

مهلت فسخ قرارداد فروش ملک چقدر است؟

از دیگر موارد مهم و ضروری که در شرایط فسخ قرارداد ملک باید مد نظر قرار داد، توجه به زمان فسخ قرارداد است. عرف مدت زمان فسخ در یک معامله برابر با ۷۲ ساعت می باشد. در صورتی که فسخ قرارداد کمتر از ۲۴ ساعت انجام پذیرد، عمل فسخ بدون ضرر و زیان امکان پذیر خواهد بود. لازم به ذکر است که این فرآیند یک عرف در جامعه بوده و از قوانین مدنی خاصی پیروی نمی کند.

متن قرارداد فروش ملک چه اهمیتی دارد؟

یکی از موارد بسیار مهم و طلایی برای نگارش متن فسخ قرارداد، توجه به خیارات (اختیارات) طرفین است. از نکات بسیار مهمی که در نگارش متن مورد نظر باید به آنها توجه کرد، عبارتند از:

  • ابلاغ قانونی و یا فرستادن اظهارنامه از طریق یکی از دفاتر ثبت قضایی به یکی از طرفین قرارداد
  • در صورتی می توان از خیارات استفاده کرد که عنوان اسقاط کافه خیارات در متن نگارش نشده باشد. (منظور از این عنوان، ساقط کردن کلیه اختیارات است)

توجه داشته باشید که خیارات نقش بسیار مهمی در تالیف و نگارش متن فسخ قرارداد دارند. بنابراین استفاده از مشاوره های تخصصی در این زمینه، بسی کاربردی و ضروری خواهد بود.

مقالات مرتبط

قبلی
بعدی

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

19 − پنج =