ماده ۱۰۰ شهرداری در خصوص تخلف ساخت و ساز
در تمامی دنیا برای توسعه شهرها و ساخت و ساز در آنها، ضوابط و قوانین خاصی وجود دارد. اما از آنجایی که این قوانین بعضا توسط برخی از شهروندان یا اشخاص سودجو نقض می گردد، باید ارگانی جهت نظم بخشیدن به شهرسازی و ساخت و سازهای اصولی مشخص شود. در ایران مجازات ساخت و ساز بدون مجوز توسط کمیسیونی به نام ماده ۱۰۰ شهرداری تعیین می شود. مجازات ساخت و ساز بدون مجوز برای هر فردی که به نوعی درگیر فرایند ساخت و ساز می باشد، عنوانی آشنا است.
این کمیسیون متشکل از سه عضو اصلی شامل قاضی دادگستری، نماینده وزارت کشور و عضو شورای اسلامی شهر بوده که برای رسیدگی به تخلفات ساختمانی تعیین شده اند. این افراد توسط وزیر کشور، وزیر دادگستری و شورای اسلامی شهر انتخاب میشوند. به موجب ماده ۱۰۰ شهرداری مالکین اراضی و املاک در شهرها یا اطراف آن باید قبل از ساخت بنا و یا تفکیک اراضی، از شهرداری پروانه دریافت نمایند. در صورت تخلف، شهرداری میتواند توسط مأموران خود از ساخت بناهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه در زمین محصور یا غیرمحصور جلوگیری نماید.
متخلفین جهت تعیین مجازات ساخت و ساز بدون مجوز به کمیسیون مادۀ ۱۰۰ شهرداری ارجاع داده خواهند شد. شهرداری نیز بایستی حداکثر ظرف مدت یک هفته از تاریخ جلوگیری از ساخت و ساز، موضوع را در کمیسیون ماده ۱۰۰ طرح کند. بدیهی است بعد از گذشت یک هفته و عدم پیگیری شهرداری، کمیسیون به تقاضای مالک موضوع را بررسی خواهد کرد.
انواع تخلفات ماده ۱۰۰ قانون شهرداری
بنا فاقد پروانه: بر اساس ماده ۱۰۰ شهرداری هرگونه بنایی که مجوز کتبی از شهرداری نداشته باشد، بنای فاقد پروانه محسوب می شود. حتی اگر مؤدی مراحل صدور پروانه ساختمانی و پرداخت عوارض را انجام داده باشد، اما بدون اخذ پروانه ساختمانی بسازد، باز هم بنا فاقد پروانه است. احداث بنا بعد از انقضای مدت اعتبار پروانه ساختمانی در حکم ساخت و ساز بدون پروانه است. (نظریه شماره ۷/۴۴۵۲ مورخ ۱۳۷۸/۰۶/۲۲ اداره کل حقوقی قوه قضاییه)
تخلف تراکم اضافی : بر طبق ماده ۱۰۰ شهرداری در پروانهی ساخت هر سازه ای، مساحت زیربنای آن ذکر میشود. حال اگر بیش از مساحت ذکر شده در پروانۀ ساختمان اضافه بنایی وجود داشته باشد، تخلف تراکم اضافی محسوب می گردد.
تخلف تجاوز به معابر شهری : این تخلف مربوط به زمانی است که نوسازی ملک مغایر با پروانه ساختمان یا بدون رعایت برهای اصلاحی مصوب شهرداری انجام می شود.
تخلف مهندس ناظر : مطابق ماده ۱۰۰ شهرداری مهندسین ناظر ساختمانی وظیفه دارند نسبت به عملیات اجرائی بنایی که با مسئولیت آنها در حال احداث است، نظارت کنند. بعد از اتمام ساخت و ساز نیز مهندس ناظر باید تطابق ساختمان با مشخصات درج شده در پروانه، نقشه ها و محاسبات فنی را تأیید کند. تأیید غیر قانونی موارد مذکور توسط مهندس ناظر مشمول مجازات ساخت و ساز بدون مجوز می باشد.
تخلف تغییر کاربری : در شهرهای که نقشه جامع شهری وجود دارد، شهرداری بایستی مطابق این نقشه، در پروانه ساختمانی نوع کاربری بنا را قید کند. چنانچه مالک مغایر با نوع کاربری مندرج در پروانه منطقه غیرتجاری را تبدیل به محل تجاری نماید، متخلف می باشد. دیگر
تخلفات ماده ۱۰۰ قانون شهرداری عبارتند از :
- عدم احداث پارکینگ
- عدم استحکام ساختمان
- عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی
این موارد نیز مشمول مجازات ساخت و ساز بدون مجوز خواهد بود.
بیشتر بخوانید: وکیل ملکی در شهریار و اندیشه
تخلف مربوط به احداث نکردن پارکینگ
عدم احداث پارکینگ یا احداث آن بدون رعایت اصول فنی ،شهرسازی و بهداشتی تخلف محسوب شده و مشمول مجازات ساخت و ساز بدون مجوز است. مساحت هر پارکینگ با در نظر گرفتن گردش باید ۲۵ متر مربع باشد. در صورت عدم احداث پارکینگ، بلا استفاده بودن آن و یا عدم امکان اصلاح آن، با توجه به موقعیت مکانی و نوع کاربری فضای پارکینگ جریمه تعیین می شود. میزان جریمه حداقل یک برابر و حداکثر تا دو برابر ارزش معاملاتی بنا به ازای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ می باشد.
مجازات و میزان جریمه ساخت و ساز بدون مجوز
بر اساس مادۀ ۱۰۰ شهرداری مالکین اراضی و املاک در شهرها یا حریم آنها، باید قبل از ساخت بنا یا تفکیک اراضی از شهرداری مجوز بگیرند. مجازات ساخت و ساز بدون مجوز در کمیسیون ماده ۱۰۰ ممکن است به صورت جریمه نقدی یا تخریب بنا تعیین شود.
- کمیسیون رأی به تخریب ساختمان می دهد، اگر ساخت و ساز بدون رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی باشد.
- کمیسیون می تواند حکم تخریب یا پرداخت جریمه دهد، چنانچه در ساختمانی بدون مجوز، اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد.
میزان جریمه ساخت و ساز بدون مجوز برای تخلفات از مفاد پروانه ساخت
تخلفات از مفاد پروانه ساخت نیز مشمول مجازات ساخت و ساز بدون مجوز می شود. میزان جریمه ماده ۱۰۰ شهرداری برای تخلفات از مفاد پروانه ساخت براساس متراژ ساختمانی تعیین می شود که بدون مجوز ساخته شده است.
مطابق تبصره ۲: در صورت وجود اضافه بنا (مسکونی) زائد بر مساحت زیر بنای درج شده در پروانه بنا، کمیسیون میتواند رأی به جریمه دهد. جریمه با توجه به موقعیت بنا از لحاظ قرارگیری در بر خیابانهای اصلی یا فرعی و یا کوچه باز یا بن بست تعیین می شود. همچنین این جریمه باید متناسب با نوع کاربری فضای ایجاد شده و نیز نوع مصالح به کار رفته در ساختمان باشد. میزان جریمه با توجه به موارد مذکور، حداقل یک دوم و حداکثر ۳ برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی تعیین شده است.
بر اساس تبصره ۳ در مورد اضافه بنا (تجاری) زیادتر از مساحت ذکر شده در پروانه ساختمانی، کمیسیون رأی به اخذ جریمه می دهد. جریمه مجازات ساخت و ساز بدون مجوز در این مورد نیز با توجه به شرایط مذکور در تبصره ۲ تعیین می شود. این میزان تعیین شده حداقل ۲ برابر و حداکثر ۴ برابر ارزش معاملاتی بنا به ازای هر متر مربع بنای اضافه می باشد.
بر طبق تبصره ۴ احداث بنای بدون پروانه حتی با رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی، مشمول مجازات ساخت و ساز بدون مجوز می شود. در ازای هر متر مربع ساختمان بدون مجوز، یک دهم ارزش معاملاتی آن بنا یا یک پنجم ارزش سرقفلی آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد. البته بین این دو نوع جریمه، موردی انتخاب می شود که مبلغ بالاتری دارد.
بیشتر بدانید: دعوای خلع ید در دعاوی ملکی
شرایط صدور رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ (ساخت و ساز بدون مجوز) بر تخریب
عدم رعایت اصول شهرسازی، بهداشتی، فنی یا مغایرت با مفاد پروانه ساختمانی یا نداشتن پروانه، مشمول مجازات ساخت و ساز بدون مجوز می شود. در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع و تخریب تمام یا بخشی از ساختمان باشد، مهلتی که بیشتر از دو ماه نیست، تعیین می شود. سپس تصمیم از طریق شهرداری به مالک ساختمان ابلاغ می شود. اگر مالک در مدت زمان تعیین شده اقدام به تخریب ساختمان نکند، شهرداری رأساً اقدام به قلع بنا می کند.
دیگر شرایط صدور رای کمیسیون ماده ۱۰۰ بر تخریب عبارتند از: تخلف اضافه بنا، تخلف مهندس ناظر و عدم امکان رفع ایرادات ساختمان بدون استحکام بر اساس قوانین ماده ۱۰۰ شهرداری در تخلف اضافه بنا اعم از مسکونی یا تجاری مالک ملزم به پرداخت جریمه است. در صورت خودداری مالک از پرداخت جریمه، پرونده مجدداً توسط شهرداری به همان کمیسیون ارجاع می شود. شهرداری وظیفه دارد تقاضای صدور حکم تخریب بدهد و در نهایت کمیسیون به عنوان مجازات ساخت و ساز بدون مجوز رأی به تخریب بنا خواهد داد.
طبق تبصره ۷ ماده ۱۰۰ شهرداری مهندس ناظر علاوه بر نظارت در ساخت بنا، باید تطابق ساختمان با پروانه، نقشه و محاسبات فنی را تأیید کند. چنانچه وی تخلفی را به شهرداری گزارش ندهد یا خلاف واقع گزارش دهد، موضوع در کمیسیون مندرج در تبصره ۱ ماده ۱۰۰ شهرداری مطرح می شود.
مجازات ساخت و ساز بدون مجوز در تخلفات مهندس ناظر نیز می تواند حکم تخریب ساختمان باشد. چنانچه دستور شهرداری مبنی بر توقف عملیات ساختمانی اجرا نشود، استفاده از مأموران اجرائیات شهرداری یا مأموران انتظامی برای جلوگیری از عملیات ساختمانی بلامانع است.
اگر کمیسیون ماده ۱۰۰ حکم تخریب بنا را بدهد، هزینه های تخریب بر عهده کیست؟
طبق تبصره ۱ ماده ۱۰۰ شهرداری هرگاه ذینفع در مهلت تعیین شده بنا را تخریب نکند شهرداری رسماً وارد عمل می شود. بر اساس مقررات آئین نامه اجرای وصول عوارض، هزینه های تخریب بنا به عنوان مجازات ساخت و ساز بدون مجوز از مالک دریافت خواهد شد.
آیا نسبت به آرای صادر شده از کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری می توان اعتراض کرد؟
پاسخ این سؤال مثبت است. برای اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مالک یا قائم مقام او و یا شهرداری، می توانند ظرف ده روز از ابلاغ آن اقدام کنند. مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون تجدید نظر ماده ۱۰۰ شهرداری است. اعضای این کمیسیون می بایست غیر از افرادی باشند که در صدور رأی قبلی دخیل بوده اند. رأی کمیسیون تجدید نظر اغلب مواقع قطعی است، مگر درمواردی که نیاز به رأی دیوان عدالت اداری باشد.
چنانچه رأی صادرشده توسط کمیسیون تجدید نظر ماده ۱۰۰ شهرداری بر خلاف قانون باشد، قابل اعتراض و پیگیری در دیوان عدالت اداری می باشد. البته جهت اعتراض باید توجه داشت که آیا رأی صادره مغایر با قوانین مربوط به تخلفات ساختمانی است یا در این رأی قوانین مربوطه نقض شده است. اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در دیوان عدالت اداری می تواند باعث واخواهی رای دادگاه ابطال رأی کمیسیون تجدید نظر شود چنانچه مغایر با قانون باشد.