مراحل افراز ملک مشاع

آنچه در این مقاله می خوانید

منظور از افراز ملک مشاع چیست؟

کلمه مشاع در فرهنگ فارسی معین به معنای ملک یا خانه ای آمده است که بین چند نفر مشترک باشد به طوری که سهم هر یک به صورت جداگانه معین نشده باشد. مشاع بودن یک ملک به معنای این است که آن ملک به صورت تمام و کمال بین چند نفر مشترک است. تمام این افراد مالک کل آن محسوب می شوند.

مشاع بودن به معنای شراکت به نحو اشاعه است. در شراکت به نحو اشاعه هر یک از شرکا به تنهایی مالک کل ملک محسوب می شوند و سهم هر یک به صورت جداگانه قابل تشخیص نیست. به عنوان مثال، وقتی گفته می شود در یک ساختمان راهروها، حیاط یا پارکینگ مشاع هستند به معنای این است که تمام مالکان ساختمان به یک میزان حق استفاده از این فضاها را دارند. هر گونه تصمیمی که در این مورد بخواهد اتخاذ شود تمام اعضاء به صورت یکسان حق دارند در این تصمیم گیری مشارکت داشته باشند.

گروه وکلای ملکی نیکداد آماده پذیرش انواع پرونده های دعاوی ملکی در شهریار و اندیشه می باشد.

منظور از افراز ملک مشاع چیست؟

افراز ملک مشاع به معنای این است که سهم هر یک از شرکا از دیگران جدا شده و به صورت دقیق معین شود. افراز ملک مشاع بر دو نوع است:  افراز اجباری و افراز تراضی. در افراز اجباری دادگاه یا اداره ثبت سهم مالکیت هر یک از شرکاء را تعیین می کنند و رأی و نظر شرکاء تاثیری در این تصمیم ندارد. در افراز تراضی شرکاء با یکدیگر صلح کرده و بر اساس توافق جمعی سهم مالکیت هر یک را مشخص می کنند.

انواع روش های افراز ملک مشاع

انواع روش های افراز ملک مشاع

۱- افراز اجباری

همان طور که گفته شد افراز اجباری به دو روش انجام می شود:

. افراز توسط اداره ثبت:

اگر ملک مشاعی در دفتر ثبت اسناد رسمی ثبت شده باشد و دارای سند مالکیت رسمی باشد، مالکین می توانند با مراجعه به اداره ثبت درخواست افراز ملک را ارائه دهند. بعد از ارائه درخواست به سازمان ثبت، نماینده سازمان به محل ملک مشاع مراجعه کرده و آن را مورد بررسی قرار می دهد. این بررسی شامل محاسبه مساحت ملک می باشد. مساحت ملک باید از حدی که اداره ثبت آن را قابل افراز تشخیص می دهد بیشتر باشد. اگر کارشناس ملک را قابل افراز تشخیص داد از یک نقشه بردار و همچنین تمامی شرکاء می خواهد که برای تنظیم صورتجلسه افراز ملک در محل حاضر شوند.

نقشه بردار صورتجلسه را تنظیم می کند و تمامی شرکاء باید آن را امضاء کنند. بعد از آن افراز ملک انجام شده و به تایید اداره ثبت می رسد. بعد از تایید اداره ثبت، شرکاء از افراز ملک مطلع می شوند. اگر هر یک از شرکاء به افراز انجام شده توسط اداره ثبت اعتراض داشته باشند می توانند ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ افراز اعتراض خود را به دادگاه ارائه نمایند.

پیش از انجام افراز باید اطلاع کاملی در مورد محل قرار گیری ملک و مساحت آن تهیه شود و اسناد و مدارک مربوط به مالکیت جمع آوری شوند. اگر سازمان ثبت رأی به افراز ملک دهد، مالکیت هر بخش به صورت جداگانه به نام یک مالک می شود و آن بخش می تواند به صورت مستقل فروخته شده یا اجاره داده شود.

بیشتر بخوانید: حق شفعه در ملک مشاع به چه معناست؟

. افراز توسط دادگاه:

اگر به هر دلیلی اداره ثبت ملک را غیر قابل افراز تشخیص دهد بر اساس دو شرط زیر دادگاه افراز اجباری را انجام می دهد:

  • ملک مشکل ثبتی یا سابقه ثبتی نداشته باشد.
  • مساحت ملک نباید از حدی که اداره ثبت تعیین کرده است کمتر باشد.

۲- افراز به تراضی

روش هایی مانند مذاکره و توافق دو طرفه یا مراجعه به یک داور مرضی الطرفین می تواند منجر به افراز به تراضی بین شرکاء شود. در افراز به تراضی یا افراز داوطلبانه مدارک و مستنداتی که نشان دهنده مالکیت می باشند توسط تمامی شرکاء ارائه می شوند و بر اساس آنها نقشه های افراز تهیه می شود. این نقشه ها به سازمان ثبت ارائه می شوند و سازمان ثبت در مورد افراز یا عدم افراز ملک تصمیم می گیرد.

دعوا افراز ملک مشاع

دعوای افراز ملک مشاع زمانی پیش می آید که بین شرکاء در مورد نحوه ی افراز ملک یا نحوه تامین هزینه های تعمیر و نگهداری ملک اختلاف نظر پیش بیاید. معمولا یک یا چند نفر از طرفین شکایتی را با عنوان درخواست افراز ملک مشاع مطرح می کند. اگر قاضی در دادگاه تشخیص دهد که بین طرفین امکان سازش وجود ندارد و شرکاء در مورد افراز ملک به توافق نمی رسند، به صورت قانونی در مورد نحوه افراز ملک تصمیم گیری می شود.

قوانین مربوط به افراز ملک مشاع در مواد ۱۳۲۳ تا ۱۳۳۳ قانون مدنی ذکر شده است. بر اساس قانون هر یک از شرکاء می توانند به دادگاه درخواست افراز ملک را بدهند. بهتر است این درخواست با موافقت تمام شرکاء داده شود.

مراجع صالح دعوا افراز ملک مشاع کدامند؟

مراجع صالح دعوا افراز ملک مشاع کدامند؟

دادگاه های زیر دادگاه هایی هستند که در مورد پرونده های مختلف افراز ملک مشاع تصمیم گیری می نمایند:

  • اگر موضوع افراز ناشی از یک قرارداد حقوقی باشد دادگاه حقوقی مسئول رسیدگی به پرونده است.
  • اگر ملک مورد دعوا یک ملک تجاری باشد، دادگاه تجاری به موضوع رسیدگی خواهد کرد.
  • اگر مسئله افراز ملک مشاع به دلیل وراثت یا مسائل خانوادگی دیگری مانند طلاق، مهریه و … پیش آمده باشد، دادگاه خانواده در این مورد تصمیم گیری می کند.

علاوه بر تقسیم بندی بالا، دادگاه های اولیه شهرستان و استان، دادگاه تجدید نظر و دادگاه های دیوان عالی در تقسیم بندی دیگری قرار دارند. پرونده افراز ملک مشاع ابتدا در دادگاه های اولیه شهرستان و استان مطرح می شود. اگر طرفین به حکم صادره اعتراض داشته باشند پرونده در دادگاه تجدید نظر پیگیری خواهد شد و در نهایت اگر پرونده در دادگاه اولیه یا تجدید نظر به نتیجه نرسد دادگاه دیوان عالی حکم نهایی را صادر خواهد کرد.

بیشتر مطالعه کنید: دعوای خلع ید در دعاوی ملکی

تفاوت‌ تفکیک و افراز ملک مشاع

افراز و تفکیک دارای دو معنای متفاوت هستند. افراز به معنای این است که یک ملک به بخش های جداگانه تقسیم شود و مالکیت هر بخش نیز مشخص باشد. تفکیک به معنای این است که بخشی از ملک به عنوان یک واحد جدید جدا شده و مالکیت آن به شخص یا اشخاص دیگری واگذار شود.

اگر یک ملک مشاع بین چند نفر مشترک باشد و تمامی آنها از فروش آن ملک رضایت نداشته باشند، هر کدام از شرکا می‌توانند درخواست افراز آن ملک را داشته باشند. اگر جریان ثبتی ملک به پایان رسیده باشد، می توانند درخواست افراز ملک را به اداره ثبت ارائه کنند. برای تفکیک ملک، نیازی نیست ملک مشاعی باشد. ممکن است مالک یک نفر باشد و بخواهد درخواست تفکیک ملک خود را به سازمان ثبت ارائه کند. همچنین تمام مالکان یک ملک مشاعی نیز اگر همگی با تقسیم ملک (اعم از عرصه و اعیان) موافق باشند، می توانند درخواست تفکیک ملک را ارائه بدهند.

موارد غیر قابل افراز ملک مشاع

شرایط زیر مانع از افراز ملک مشاع می باشند:

  • عدم تقسیم ملک در قرارداد بین شرکاء قید شده باشد.
  • تقسیم ملک باعث کاهش یا از بین رفتن ارزش آن شود.
  • اگر قانونگذار بر اساس شرایطی تقسیم ملک را ممنوع اعلام کرده باشد.
  • اگر بحث سند مالکیت معارض در مورد ملک مطرح باشد (سند مالکیت معارض به معنای این است که دو یا چند سند مالکیت عادی در مورد آن ملک موجود باشد).
  • اگر ملک دارای سند نباشد، امکان افراز وجود ندارد.

بیشتر بخوانید: چه زمانی دستور تخلیه فوری ملک صادر می شود؟

افراز املاک چقدر طول می کشد؟

مدت زمان افراز ملک به موارد زیادی بستگی دارد. اگر افراز به تراضی باشد، زمان بسیار کمتری طول می کشد. اما اگر افراز اجباری باشد و با دخالت دادگاه و سازمان ثبت افراز انجام شود زمان بیشتری طول می کشد. به طور متوسط افراز املاک مشاع  ۳ تا ۶ ماه به طول می انجامد.

نمونه دادخواست افراز ملک مشاع

خواهان: ……….

خوانده: ……….

خواسته و بهای آن: تقاضای رسیدگی و صدور رأی مبنی بر دستور فروش ملک مشاع به علاوه کلیه خسارات دادرسی

دلایل و منضمات ……….

تصویر سند مالکیت

گواهی عدم افراز صادر شده از اداره ثبت

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی ……….

با سلام و عرض احترام

احتراما اینجانب ………. به موجب سند مالکیت به شماره ………. مالک سه دانگ از شش دانگ مشاع از پلاک ثبتی …..، فرعی از ….. اصلی، بخش …..، شهرستان ….. واقع شده در نشانی ….. هستم. در حال حاضر به دلیل مشکلات و اختلافات ایجاد شده در نحوه تصرف و استفاده از این مال مشاع، تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر دستور فروش مال مشاع بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری را دارم.

با تشکر

مقالات مرتبط

قبلی
بعدی

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

15 + پانزده =