نحوه اثبات مالکیت ملک

آنچه در این مقاله می خوانید

روش های اثبات مالکیت ملک کدامند؟

مالکیت رابطه ای است که بین مالک و مال متعلق به او وجود دارد. مالک می تواند از تصرف دیگران در مایملک خود جلوگیری به عمل آورد. ماده ۱۲۸۳ قانون مدنی بیان می دارد: «سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد.»

تعریف سند مالکیت به صراحت در ماده ۲۱ قانون ثبت آمده است: “پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود.” همانطور که مشاهده می شود بر اساس قانون، سند مالکیت سندی است که با اجرای ماده ۱۱ (پذیرفتن تقاضانامه ثبت ملک و انتشار آگهی نوبتی به نام متقاضی)، ماده ۱۴ (تحدید حدود آن ملک)،  ماده ۱۶ (گذشتن مدت ۹۰ روز موعد اعتراض) و بالاخره اجرای مواد ۱۷ الی ۲۱ قانون ثبت در دفتر املاک به نام آن متقاضی ثبت شده باشد.

گروه وکلای ملکی نیکداد آماده پذیرش انواع پرونده های ملکی در شهریار و اندیشه می باشد.

روش های اثبات مالکـیت و مراحل حقوقی آن

۴ روش برای اثبات مالکیت وجود دارد: اقرار، سند، شهادت و اماره تصرف. یکی از راه های اثبات مالکیت داشتن سند است. این سند می تواند عادی یا رسمی باشد. سند رسمی سندی است که در مراجع قانونی و مراجعی که حاکمیت برای ثبت اسناد در نظر گرفته است مانند دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر ازدواج و طلاق ثبت شده است. سندی که به صورت قانونی ثبت نشده است سند عادی محسوب می شود. یک تفاوت دیگر سند عادی و سند رسمی در این است که سند عادی قابل انکار یا قابل تردید است اما در مورد سند رسمی فقط می توان ادعای جعل را مطرح کرد.

دلایل اثبات مالکیـت

دلایل اثبات مالکیت کدامند؟

بر اساس ماده ۱۹۴ قانون آئین دادرسی مدنی، هر امری که خواهان برای اثبات ادعای خود و خوانده برای دفاع از خود آن را به کار برد، دلیل محسوب می شود. همانطور که گفته شد روش های اثبات مالکیت اقرار، سند، شهادت و اماره تصرف هستند که به عنوان دلایل اثبات مالکیت به کار می روند.

  1. سند: سند مهم ترین دلیل اثبات مالکیت است. اگر دو نفر دعوی اثبات مالکیت داشته باشند و یکی دارای سند رسمی و دیگری دارای سند عادی باشد اولویت با سند رسمی است. به طور کلی در صورت وجود سند مالکیت رسمی بقیه دلایل اثبات مالکیت کنار گذاشته شده و قدرت اثبات ندارند.
  2. اقرار: اقرار یکی دیگر از روش های اثبات مالکیت است و به معنای این است که خود فرد به ذی حق بودن خود یا طرف مقابل اقرار نماید. در ماده ۲۰۲ قانون مدنی آمده است: “هرگاه کسی اقرار به امری نماید که دلیل ذی‌ حق بودن طرف او باشد، دلیل دیگری برای ثبوت آن لازم نیست.”
  3. شهادت: شهادت به معنای این است که افرادی دیگر غیر از مالک به بر حق بودن وی گواهی دهند. در بند ب ماده ۲۳۰ قانون آئین دادرسی مدنی آمده است: دعاوی مالی یا آنچه که مقصود از آن مال می‌ باشد با گواهی دو مرد یا یک مرد و دو زن اثبات می شود. معنای این بند این است که اگر دو مرد یا یک مرد و دو زن به مالکیت فردی گواهی دهند، این گواهی مالکیت فرد را اثبات می کند. البته شهادت در صورتی قبول است که سند رسمی مورد قبول محکمه موجود نباشد.
  4. اماره تصرف: در ماده ۳۵ قانون آئین دادرسی مدنی آمده است: “تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است.” تصرف به معنای این است که اگر فردی به عنوان مالک، ملکی را به تصرف خود در آورد و در عرف به عنوان مالک شناخته شود، این تصرف به عنوان یکی از دلایل اثبات مالکیت به کار می رود. البته در دو حالت تصرف به عنوان یکی از دلایل اثبات مالکیت به کار می رود. اول اینکه خود فرد متصرف به عنوان مالک شناخته شود و اگر فردی به وکالت از مالک امور مربوط به ملک را انجام می دهد نمی تواند به عنوان مالک در نظر گرفته شود. دوم اینکه منشأ تصرف ملک قانونی و شرعی باشد.

بیشتر بخوانید: نحوه ابطال سند مالکیت

شرایط دعوای اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت باید دارای دو شرط باشد:

  1. قرارداد شفاهی یا کتبی: برای اینکه فردی بتواند ادعای مالکیت را مطرح کند، ابتدا باید یک قرارداد کتبی یا سندی دال بر انتقال مالکیت به صورت شفاهی بین طرفین وجود داشته باشد.
  2. اثبات اعتبار قرارداد: اثبات اعتبار قرارداد به عهده خواهان است. یعنی فردی که ادعای مالکیت ملک را مطرح می کند باید اعتبار قراردادی که بر اساس آن این ادعا مطرح شده است را نیز اثبات کند. خوانده نیز می تواند در مقام دفاع از خود اعتبار قرارداد را زیر سوال ببرد.

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعاوی اثبات مالکیت چیست؟

دادگاه صالح برای رسیدگی به اثبات مالکیت چیست؟

دادگاه صالح برای اثبات مالکیت بر اساس منقول بودن یا غیر منقول بودن مال متفاوت است. اگر مال غیرمنقول باشد دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت دادگاهی است که مال غیرمنقول در آنجا قرار دارد. اگر مال منقول باشد، دادگاه محل زندگی متهم یا خوانده دادگاه صالح به رسیدگی می باشد.

آراء قضایی در خصوص اثبات مالکیت

  1. اگر ملک دارای سند رسمی باشد، دعوای مالکیت بر سر بنایی که در آن ملک ساخته شده است از نظر دادگاه قابل قبول نمی باشد.
  2. دادگاه به دعوای اثبات مالکیت نسبت به املاکی که دارای سند مالکیت رسمی از اداره ثبت می باشند ترتیب اثر داده نمی دهد. دلیل این امر این است که رسیدگی به این نوع دعوا باعث می شود بین احکام دادگاه و قوانین اداره ثبت تعارض به وجود بیاید.
  3. اگر ملکی دارای سابقه ثبتی باشد یعنی سند مالکیت آن ملک در اداره ثبت اسناد به ثبت رسیده و انتقال سند به صورت رسمی انجام شده باشد، دادگاه دعوی اثبات مالکیت در مورد آن را مورد قبول نمی داند. مواد ۲۲ ، ۲۴ ، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک کشور ، رأی وحدت رویه شماره ۷۰/۲۷ مورخ ۱۳۷۰/۱۰/۲۳ هیئت عمومی دیوان عالی کشور و رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ دیوان عالی کشور به این موضوع پرداخته اند.
  4. به دلیل اینکه در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، ابتدا انتقال مالکیت مورد بررسی قرار می گیرد، نیازی نیست برای اثبات مالکیت شکایت جداگانه ای مطرح شود.
  5. تنفیذ معامله نسبت به مال غیر منقول، قراردادی است که بین طرفین منعقد شده است و نمی تواند به عنوان دلیلی برای اثبات مالکیت به کار رود.

بیشتر بخوانید: تصرف عدوانی چیست؟

مدارک لازم جهت اثبات ادعای مالکیت

  1. سند عادی و رسمی: هر سندی که نشان داده مالکیت فرد باشد، اعم از سند عادی و رسمی قابلیت ارائه به دادگاه را دارد.
  2. اقرارنامه: اگر اقرار به عنوان یکی از روش های اثبات مالکیت به کار رود باید اقرارنامه به دادگاه ارائه شود. البته اقرار به صورت شفاهی هم می تواند انجام شود.
  3. استشهادیه و اظهارات شهود: اگر هر یک از طرفین دعوای مالکیت بخواهند از شهادت شهود استفاده کنند، باید استشهادیه ای تنظیم کنند که در آن نام و آدرس شهادت دهندگان قید شده باشد. البته ارائه استشهادیه کافی نیست و هر یک از شهود باید به صورت جداگانه در دادگاه حاضر شده و شهادت خود را اعلام کنند.
  4. رسید پرداخت وجه: هر رسیدی که نشان دهنده پرداخت وجه به عنوان خرید ملک باشد می تواند به عنوان مدرکی برای اثبات مالکیت به کار رود.

نمونه دادخواست اثبات مالکیت

ریاست محترم دادگاه حقوقی …..

با سلام احتراما به استحضار می رساند، اینجانب خواهان پرونده، در تاریخ ….. اقدام به خرید ملک مورد دعوا، به شماره ثبتی ….. فرعی از اصلی …..، واقع در بخش ….. تهران از آقای ….. نموده و ثمن آن را نیز به طور کامل پرداخت نمودم. اما، از آن تاریخ تا کنون ملک موصوف، توسط خوانده غصب شده و بنده حق ورود به آن را ندارم.

از آنجا که سند رسمی، میان اینجانب و فروشنده تنظیم نشده و تنها مستند مالکیت بنده، قولنامه ارائه شده می باشد، درخواست اثبات مالکیت به استناد این قولنامه و سپس، خلع ید خوانده از ملک مورد ادعا، مورد استدعا می باشد.

اثبات مالکیت با سند عادی و رسمی امکان پذیر است؟

اثبات مالکیت با هر دوی سند عادی و سند رسمی امکان پذیر است. اگر ملکی دارای سند رسمی باشد سند عادی قابل قبول نخواهد بود. البته در سایر دعاوی مربوط به ملک مانند خلع ید و … می توان به سند عادی استناد کرد. اگر مالک سند عادی داشته باشد باید ابتدا اصالت سند خود را در دادگاه به اثبات برساند و در مرحله بعد ادعای اثبات مالکیت را مطرح کند.

بیشتر مطالعه کنید: هزینه وکیل ملکی چقدر است؟

اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی

املاکی دارای سابقه ثبتی یعنی املاکی که دارای سند هستند. این سند باید در اداره ثبت یا دفتر املاک به نام مالک ثبت شده باشد. برای اثبات مالکیت چنین املاکی سند مالکیت کفایت می کند و ادعای افراد دیگر توسط دادگاه قابل قبول نیست. دادگاه در خصوص طرح دعوای مالکیت این املاک قرار عدم استماع دعوا صادر می کند.

اثبات مالکیت با سند اصلاحات اراضی

سند مالکیت اصلاحات اراضی برای اثبات مالکیت کافی است. اگر فردی بخواهد سند مالکیت رسمی نیز داشته باشد می تواند با ارائه سند اصلاحات ارضی به اداره ثبت محل زندگی خود، تقاضای صدور سند مالکیت رسمی را بنماید. در این صورت اداره ثبت اسناد، محل ملک و اسناد و مدارک ارائه شده را مورد بررسی و بازبینی قرار داده و در صورت کافی بودن مدارک برای ملک سند تک برگ صادر می کند.

مقالات مرتبط

قبلی
بعدی

4 پاسخ

  1. خیلی هم عالی
    با خط زمینی که ۳۰ سال قدمت دارد و به صورت دستی بین دو طرف صلح نوشته شده باشد و شاهد هم وجود داشته باشد امکان اثبات مالکیت وجود دارد؟
    ۳۰ سال هم تحت تصرف بوده

    1. باسلام
      دعوای اثبات مالکیت و الزام به ثبت و تنظیم سند رسمی صلح را مطرح نمایید
      از راهنمایی وکلا در تنظیم دادخواست صحیح و کامل بدون بهره نباشید
      موفق و پیروز باشید

  2. سلام ملکی داریم که قول نامه دستی داریم و۴۰ ساله اونجا میشینیم و آب وبرق وگاز و..سال ۷۱ اونجا بنام خودمون گرفتیم وملک ۴ دیواری است و چند سال قبل کسی ادعای مالکیت با سند دفترچه ای وثبت سال ۸۱ کرد .بعداز چندسال دادگاه رفتن مشخص شد سند این آقا جعلی است و بعداز رای دادگاه تجدید نظر بنفع ما و رای های دیگه و utmکارشناسی قوه قضائیه مشخص شد همه اسناد ما درست است وسند تک برگ ۱۴۷ داده شدوچندسال بعد اون شخص مرد و سال ۴۰۱ دادیم ملک رو بسازن ودرمراحل آخر کار که سازنده آخر کار ساختمان است وبنا شده پسر آن شخص سند دیگری بامتراژ دیگری برای همان سال ۸۱ رو کرده که ملک ایشان داخل ملک ماست و دادخواست بدوی داده که قلع وقمح و..خواسته وابطال سند ما …خواستم بدونم دادگاه دوماه دیگست چکار باید بکنیم

    1. سلام
      کاش با شماره تماس مندرج در سایت تماس گرفته بودید
      باید دادخواست طرف مقابل را ارسال کنید تا بررسی شود
      در هر حال اگر به حهتی از جهات بتوانید سند جدید شخص را هم باطل نمایید، خطری شما را تهدید نمی کند
      اما اگر نتوانید با تعرض به سند طرف مقابل آن را از درجه اعتبار ساقط نمایید و سند ایشان دقیقا منطبق با محل وقوع ملک شما باشد، سند شما به احتمال بالا باطل خواهد شد
      اما بازهم نیاز به ارسال تصویر واضح از مدارک برای بررسی دقیق هست
      – البته چنانچه نتوانید نتیجه بگیرید و سند شما باطل حکم به قلع و قمع بنای شما صادر شود، می توانید از فروشنده ملک به خودتان شکایت کرده و به نرخ روز آن ملک، وجه دریافت نمایید.

      موفق باشید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

سه × سه =