وکیل سرقفلی

آنچه در این مقاله می خوانید

سرقفلی چیست؟

 حق سرقفلی چیست؟

سرقفلی مبلغی است که مالک بابت منافع حاصل از ملک از مستأجر دریافت می‌کند. این مبلغ مجزا از اجاره است. به طور کلی، اعتبار و شهرت یک ملک تجاری خاص حق و حقوقی را در مورد سرقفلی آن ملک ایجاد می کند. اگر موجر بخواهد ملک را از مستأجر پس بگیرد باید حق سرقفلی را به او بازگرداند. طبق قانون مالک و مستأجر سال ۱۳۷۶ مستأجر حق انتقال به غیر را ندارد. انتقال مغازه به دیگری در صورتی امکان پذیر است که مستأجر حق سرقفلی داشته باشد و مالک سرقفلی را پرداخت نکند. در چنین حالتی، مستأجر می تواند سرقفلی را به مستأجر دیگری منتقل کند و مالک ملزم است مغازه را به مستأجر جدید تحویل دهد. پرونده های مربوط به دعاوی سرقفلی جزو پرونده های ملکی است و توسط دادگاه مورد رسیدگی قرار می گیرد. در این پرونده ها از وکیل سرقفلی کمک گرفته می شود.

انواع سرقفلی

به طور کلی سرقفلی به دو دسته سرقفلی واقعی و سرقفلی مجازی تقسیم می شود. سرقفلی واقعی همان قراردادی است که قبل از شروع به کار یک کسب و کار بین مالک و مستأجر منعقد می شود و بر اساس آن مالک به ازای دریافت مبلغی حق سرقفلی ملک تجاری را به مستأجر می دهد. موجر اجازه ندارد بدون رضایت مستأجر ملک را به شخص دیگری اجاره بدهد. سرقفلی واقعی در دفترخانه اسناد رسمی ثبت می شود.

سرقفلی مجازی مربوط به زمانی است که فردی سال ها در یک ملک کار تجاری انجام داده و ارزش و اعتبار آن ملک را بالا برده است. در این حالت، مستأجر سرقفلی مجازی دارد. یعنی بدون اینکه قراردادی منعقد شده باشد و بر اساس عرف بازار سرقفلی ملک به مستأجر تعلق می گیرد. اگر مالک بخواهد ملک را از مستأجر پس بگیرد باید مبلغی را به عنوان حق سرقفلی مجازی یا اصطلاحا برند شدن مکان به مستأجر بدهد.

حق کسب و پیشه چیست؟

حق کسب و پیشه حقی است که به تدریج برای مستاجر ایجاد می شود. چنانچه فردی مستأجر یک ملک تجاری باشد و در طی سالیانی که در آن ملک مشغول به کار بوده است برای آن ملک شهرت و اعتبار خاصی ایجاد کرده باشد می تواند برای آن ملک ادعای حق کسب و پیشه کند. به عنوان مثال، اگر فردی یک مغازه متروکه را اجاره کند و در مدت چند سال آن را به یک فروشگاه پررونق و معروف تبدیل کند به مستأجر حق کسب و پیشه تعلق می گیرد.

بیشتر بخوانید: تصرف عدوانی چیست؟

تفاوت و شباهت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟

تفاوت حق سرقفلی و حق کسب و پیشه در موارد زیر است:

  1. حق کسب و پیشه بعد از انعقاد قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر برای مستاجر به وجود می آید اما در مورد حق سرقفلی باید قبل از انعقاد قرارداد توافق شود.
  2. حق سرقفلی به نوع کسب و کار بستگی ندارد اما حق کسب و پیشه به نوع کسب و کار و نوع محل تجاری بستگی دارد. در حقیقت حق سرقفلی به محل تجاری تعلق می گیرد اما حق کسب و کار به کاسب و کسی که آن کسب و کار را راه انداخته است تعلق دارد.
  3. حق سرقفلی بر اساس عرف محلی که ملک در آن واقع شده تعیین می شود اما حق کسب و پیشه را کارشناسان محاکم قضایی تعیین می کنند.
  4. حق کسب و پیشه متعلق به مستأجر است و برای انتقال آن به سند رسمی نیاز است اما حق سرقفلی را با سند عادی هم می توان انتقال داد.

شباهت حق سرقفلی و حق کسب و پیشه در موارد زیر است:

  1. هر دو ارزش مالی دارند.
  2. هر دو قابل انتقال به غیر هستند.
  3. هر دو قابل انتقال به ورثه هستند. حتی اگر امکان انتقال به غیر نباشد قابل انتقال به ورثه هستند.
  4. هر دو قابل توقیف هستند.

واگذاری حق سرقفلی چگونه است؟

به دلیل اینکه حق سرقفلی جزء حقوق مالی محسوب می شود می توان آن را به دیگری انتقال داد. هم مالک و هم مستأجر می توانند حق سرقفلی را انتقال دهند. اولین روش واگذاری حق سرقفلی انتقال ملک به همراه سرقفلی می باشد. در این حالت، مالک اصلی ملک خود را به دیگری می فروشد و همراه با فروش ملک سرقفلی آن هم به فروش رسیده و به دیگری انتقال می یابد.

دومین روش واگذاری حق سرقفلی انتقال ملک از طریق اجاره می باشد. در این روش، مالک بر اساس یک قرارداد اجاره ملک خود را به مستأجر اجاره می دهد و علاوه بر آن سرقفلی را هم به ازای دریافت مبلغی انتقال می دهد. پس در اینجا دو قرارداد داریم: یکی قرارداد اجاره و یکی قرارداد انتقال سرقفلی.

گروه وکلای نیکداد آماده پذیرش انواع پرونده های ملکی از جمله پرونده های سرقفلی در شهریار و اندیشه می باشد.

در چه شرایطی حق سرقفلی از درجه اعتبار ساقط خواهد شد؟

بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر که در سال ۱۳۵۶ به تصویب رسیده است، اگر مستأجر مرتکب تخلفی شود حق سرقفلی از درجه اعتبار ساقط خواهد شد. موجر می تواند بدون پرداخت سرقفلی حق سرقفلی را از مستأجر پس بگیرد. این تخلف در سه حالت رخ می‌دهد:

۱. مستأجر بدون اجازه مالک کسب و کار خود را تغییر دهد. البته اگر در اجاره نامه قید شده باشد که مستأجر حق تغییر شغل و سرقفلی را دارد یا اگر نوع شغل در اجاره نامه قید نشده باشد این امر تخلف محسوب نمی شود.

۲. مستأجر به تعهداتی که در قرارداد آمده عمل نکند یا بر خلاف آن تعهدات کاری انجام دهد.

۳. مستأجر اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت نکند.

در چه شرایطی مالک می تواند نسبت به تخلیه سر قفلی اقدام کند؟

بر اساس بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر در سه حالت موجر می تواند از مستأجر بخواهد اقدام به تخلیه ملک نماید و تنها در این سه حالت دادگاه رأی به تخلیه ملک می دهد:

  1. مالک بخواهد اقدام به تخریب یا نوسازی ملک نماید. در این حالت مالک باید پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری را ارائه دهد.
  2. مالک برای گذران زندگی روزمره بخواهد از ملک خود برای تجارت و کسب و کار استفاده کند. البته در این حالت نیاز فعلی مالک مدنظر است و مالک نمی تواند برای گذران زندگی آینده خود اقدام به تخلیه ملک نماید.
  3. ملک مورد نظر قابلیت استفاده مسکونی هم داشته باشد و مالک یا بستگان درجه اول وی بخواهند در آن ملک ساکن شوند.

مزایای حضور وکیل در دعاوی سرقفلی چیست؟

مزایای حضور وکیل در پرونده های سرقفلی

حق سرقفلی یکی از موضوعات مهم حقوقی است که پیچیدگی های بسیاری دارد. مواردی مانند نوع سرقفلی (رسمی یا غیر رسمی)، راه های اعطای آن، مدارک مورد نیاز و …. نمونه هایی هستند که بدون کمک گرفتن از یک فرد متخصص ممکن است با دشواری طی شوند. یک وکیل ملکی که در موضوع حق سرقفلی دارای تجربه و تخصص است با این پیچیدگی ها و ظرافت های حقوقی آشناست و می تواند شما را چه در مقام مالک و چه در مقام مستأجر به مقصد برساند.

هزینه ی اخذ وکیل سرقفلی چگونه است؟

به طور کلی در تمام پرونده ‌ها هزینه اخذ وکیل از جمله وکیل سرقفلی بین وکیل و موکل به صورت توافقی تعیین می شود. اما بر اساس تعریف تعیین حق الوکاله وکلا حق الوکاله وکیل سرقفلی برای تخلیه درصدی از مبلغی می باشد که در صورت موفقیت در پرونده به دست خواهد آمد.

نحوه طرح دعوی تخلیه سرقفلی

اگر مالک به دلایل مختلف منجمله تخلفاتی که مستأجر مرتکب شده است بخواهد وی را وارد به تخلیه ملک نماید دعوی تخلیه سرقفلی مطرح می شود. در این مورد مالک باید دادخواست تخلیه سرقفلی را تنظیم کرده و علت تخلیه را هم ذکر نماید (مثلا تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر و …).

نمونه دادخواست برای سرقفلی

نمونه دادخواست برای سرقفلی

میزان و ارزش سرقفلی چگونه و توسط چه کسی تعیین می شود ؟

بر اساس ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر میزان سرقفلی مطابق با عرف بازار و بر اساس نوع ملک، موقعیت و تجهیزات و امکانات آن تعیین می شود. این مبلغ را مالک پیشنهاد می دهد و در صورت توافق مستأجر در اجاره نامه لحاظ می شود.

میزان و ارزش حق کسب و پیشه چگونه و توسط چه کسی تعیین می شود ؟

بر اساس ماده ۱۸ قانون روابط مالک و مستأجر میزان حق کسب و پیشه توسط کارشناسان قضایی تعیین می شود و به مدت زمانی که مستأجر در آن ملک مشغول به کار بوده و حسن شهرت وی بستگی دارد.

حق سرقفلی به چه کسی پرداخت می شود ؟

بر اساس ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر حق سرقفلی به مالک پرداخت می شود. حق سرقفلی در همان ابتدای کار و زمان انعقاد قرارداد بین مالک و مستأجر پرداخت می شود. اگر مستأجر حق انتقال ملک را داشته و آن را به مستأجر دیگری اجاره داده باشد مستأجر دوم باید حق سرقفلی را به مستأجر اول پرداخت کند.

 حق کسب و پیشه به چه کسی پرداخت می شود ؟

بر اساس ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر حق کسب و پیشه به مستأجر پرداخت می شود. این حق مربوط به زمانی است که ملک مدتی در اجاره مستأجر بوده و نسبت به زمان انعقاد قرارداد اجاره از لحاظ موقعیت و اعتبار افزایش چشمگیری داشته است. اگر مالک بخواهد ملک را از مستأجر پس بگیرد باید مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه به او پرداخت کند.

متن دادخواست تخلیه سرقفلی

خواهان ………………………. فرزند ………………………….. به آدرس: ……………خیابان ……………پلاک……………

خوانده آقا/خانم ………………… فرزند …………………… به آدرس: ……………خیابان ……………کوچه …………… خواسته: تخلیه سرقفلی به علت …………………………..

دلایل و منضمات: قرارداد اجاره – سند مالکیت – سایر دلایل و مستندات

شرح دادخواست:

ریاست محترم دادگاه حقوقی

احتراما به استحضار می رساند اینجانب خواهان پرونده کلاسه فوق به موجب قرارداد شماره ………………….. مالک و موجر یک باب مغازه دارای پلاک ثبتی …………………. فرعی …………………. اصلی …………………. واقع در …………………. نظر به اینکه دو اظهارنامه به شماره های …………………. و …………………. برای خوانده مبنی بر پرداخت اجاره بها ارسال نموده ام و لکن مستاجر حاضر به پرداخت اجاره بهای معوق خود نشده فلذا تقاضای صدور حکم فسخ و تخلیه سرقفلی به علت عدم پرداخت اجاره بها را دارم.

با تشکر

سوالات متداول

   ۱. آیا می توان سرقفلی را توقیف کرد؟

به دلیل اینکه سرقفلی به ازای پرداخت مبلغی توسط مستأجر، از سوی مالک به مستأجر انتقال داده می شود دارای ارزش مالی بوده و بنابراین قابل توقیف می باشد. 

  ۲. آیا مالک می تواند ملکی که سرقفلی آن به دیگری انتقال داده شده را به فروش برساند؟

بله، بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر  ملکی که سرقفلی آن در اختیار دیگری است قابل فروش است اما حق سرقفلی محفوظ می ماند.

  ۳. آیا مستأجر می تواند ملک را به مستأجر دیگری واگذار کند؟

اگر بر اساس اجاره نامه حق انتقال از وی سلب نشده باشد می تواند ملک را به مستأجر دیگری اجاره داده و از او حق سرقفلی دریافت کند.

  ۴. آیا اخذ وکیل سرقفلی اجباری است؟

خیر، اخذ وکیل در خصوص این پرونده ها اجباری نمی باشد ولی با توجه به پیچیدگی های زیاد توصیه می شود از یک وکیل کمک بگیرید.

مقالات مرتبط

قبلی
بعدی

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

شانزده + چهار =